Keine Minderungsbefugnis bei Verlust einer mitvermieteten und im Keller gelagerten Einbauküche
  
Begriff

BGB § 536

  1. Ist die Wohnung mit einer Einbauküche ausgestattet, so kann der Mieter die Miete nicht mindern, wenn er die vermietereigene Küche durch eine eigene Küche ersetzt.
  2. Dies gilt auch dann, wenn die vermietereigene und mitvermietete Küche im Keller gelagert und dort gestohlen wird.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien schlossen im März 1997 einen Mietvertrag über eine Wohnung zu einer Monatsmiete von 964,72 DM. Die Wohnung war mit einer Einbauküche ausgestattet; hierfür war in der Miete ein Betrag von 34,64 DM enthalten. Im März 2010 vereinbarten die Parteien, dass die Mieter berechtigt sind, die mitvermietete Einbauküche durch eine eigene Küche zu ersetzen. Unter anderem war in dieser Vereinbarung Folgendes geregelt:

[…]

4. Sämtliche durch die Veränderung freiwerdenden Bauteile bzw. Einrichtungsgegenstände der Grundausstattung der Wohnung sind von Ihnen so aufzubewahren und zu warten, dass sie in gebrauchsfähigem Zustand erhalten bleiben.

5. Für alle im Zusammenhang mit der genehmigten Maßnahme eintretenden Schäden sowie für den Verlust oder Beschädigung der gemäß Ziffer 4 aufzubewahrenden Teile sind Sie haftpflichtig.

[…]

7. Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind Sie verpflichtet, […] auf unser Verlangen den ursprünglichen bauseitigen Zustand so rechtzeitig auf Ihre Kosten wiederherzustellen, dass keine Verzögerung in der Neuvermietung der Wohnung eintritt.

Die Mieter lagerten die mitvermietete Einbauküche im Keller, wo die Schrankteile zur Lagerung von Winterkleidung und einer Campingausrüstung verwendet wurden. Dort wurde die Küche im Februar 2014 entwendet. Die Versicherung der Mieter zahlte eine Entschädigung von 2.790 EUR, die dem Vermieter zufloss.

Die Mieter vertreten die Ansicht, dass die Miete ab Februar 2014 um den Mietwert der Küche gemindert sei. Dieser Ansicht ist das Berufungsgericht gefolgt.

Der Bundesgerichtshof hat das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen.

1. Änderungsvereinbarung und der Nutzwert der Einbauküche im Keller

Nach den mietvertraglichen Vereinbarungen schuldete der Vermieter ursprünglich die Überlassung einer mit einer Einbauküche ausgestatteten Wohnung. Der Mietvertrag wurde im März 2010 hinsichtlich der Küche abgeändert.

Das Berufungsgericht hat hierzu ausgeführt, dass die Verpflichtung des Vermieters zur Überlassung der Küche hierdurch nicht geändert worden sei. Die Änderungsvereinbarung lege lediglich fest, dass der Standort der Küche von der Wohnung in den Keller verlagert werde; dort könne sie nach dem Ermessen der Mieter weiterhin (etwa zur Aufbewahrung von Kleidung) genutzt werden. Mit dem Verlust der Küche sei die Nutzungsmöglichkeit entfallen; deshalb sei die Miete um den Nutzwert der Küche gemindert.

Nach Ansicht des BGH hat das Berufungsgericht die Vereinbarung vom März 2010 fehlerhaft ausgelegt. Der Vermieter habe den Mietern lediglich erlaubt, die vermietete Einbauküche durch eine eigene Küche zu ersetzen; ab diesem Zeitpunkt sei die Verpflichtung des Vermieters zur Überlassung der Küche entfallen.

Die Vereinbarung habe darüber hinaus bezweckt, dass der Vermieter durch den Austausch der Küche keine rechtlichen oder wirtschaftlichen Nachteile erleiden soll. Aus diesem Grund seien die Mieter verpflichtet gewesen, die ursprünglich vereinbarte Miete in voller Höhe weiter zu bezahlen. Der Diebstahl der Küche habe hieran nichts geändert.

2. Kein Mangel durch gestohlene Küche

Die Annahme eines Mangels der Mietsache setze voraus, dass die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch die nunmehr fehlende Küche gemindert sei.

Hiervon könne allerdings nicht ausgegangen werden. Die Möglichkeit zur Lagerung von Winterkleidung falle nicht ins Gewicht; maßgeblich sei allein, dass der Vermieter von der Verpflichtung zur Überlassung der Küche infolge der Vereinbarung vom März 2010 frei geworden sei.

3. Versicherungsentschädigung für Küchenverlust

Abschließend stellt der BGH fest, dass die Entschädigungszahlung für den Verlust der Küche an der Mietzahlungspflicht nichts ändert. Hierfür seien allein die vertraglichen Vereinbarungen maßgeblich.

BGH, Urteil v. 13.4.2016, VIII ZR 198/15

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