Keine Mietminderung wegen Blick auf Mülltonne
  

Überblick

AG Brandenburg, Urteil v. 13.10.2017, 31 C 156/16

Ein Mieter aus Brandenburg hatte von seiner Parterrewohnung aus einen schönen Ausblick nach draußen. Bis zum entscheidenden Augenblick: Der Vermieter verlegte den Standort für die Müll- und Biotonnen. Die Mülltonnen standen bisher an einem von der Mieterwohnung weit entfernten Platz in der Nähe des Hauseingangs zur Straße hin.

Der Vermieter gestaltete jedoch den Garten neu. Dadurch kamen auch die Mülltonnen an einen anderen Platz: Der lag ca. 10 m vom Küchenfenster des Mieters entfernt. Dort stellte der Vermieter eine Gitterbox für 7 Mülltonnen, 3 Biotonnen und 2 gelbe Tonnen auf.

Kurz darauf errichtete der Vermieter noch seitlich neben der Gitterbox eine weitere Einhausung für Altpapier.

Eine Mietminderung gibt es nur bei einem erheblichen Mangel

Für den Mieter stellte der verlegte Mülltonnenplatz einen Mangel dar, weswegen er die Miete minderte. Allerdings unberechtigt!

Für das Gericht lag keine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung vor. Außerdem müsse einem Mieter klar sein, dass der anfallende Müll im Haus entsorgt werden und die dazu benötigte Anzahl von Mülltonnen ihren Platz finden müssten.

Eine "Standortgarantie" für Mülltonnen gibt es nicht

Im Mietvertrag fand sich keine Regelung, wonach die Mülltonnen nur an einem bestimmten Platz stehen dürften. Eine derartige Beschaffenheitsvereinbarung gab es nicht im Mietvertrag, sondern es existierte nur eine einseitige Vorstellung des Mieters, wo die Mülltonnen seiner Ansicht nach stehen sollten.

Ohne eine solche Beschaffenheitsvereinbarung bestimmt sich der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben nach der Verkehrsanschauung.

Es muss eine spürbare Gebrauchsbeeinträchtigung vorliegen

Nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB darf der Mieter nur die Miete mindern, wenn eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache vorliegt. Daran fehlt es jedoch, wenn der vermeintliche Mangel bei objektiver Betrachtungsweise nicht spürbar ins Gewicht fällt, sodass eine Mietminderung gegen Treu und Glauben verstößt.

Dabei stellen nachteilige Veränderungen des Wohnumfelds nur dann einen Mangel dar, wenn dadurch der Gebrauch der Wohnung zu Mietzwecken unmittelbar und erheblich beeinträchtigt werde.

Allgemeinflächen genießen bei der Mietminderung nur eine untergeordnete Bedeutung

Zum Gebrauchsrecht des Mieters gehört auch die Nutzung der außerhalb der gemieteten Wohnung liegenden Allgemeinflächen. Allerdings haben diese Allgemeinflächen im Verhältnis zu den eigentlich gemieteten Räumen, an denen ein ausschließliches Nutzungsrecht des Mieters besteht, nur eine deutlich untergeordnete Bedeutung.

Deswegen wirkten sich Gebrauchseinschränkungen an solchen untergeordneten Allgemeinflächen auch nur geringfügig aus. Die Erheblichkeitsschwelle i. S. v. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB wird in der Regel nicht erreicht.

Das Gericht führte dennoch einen Ortstermin durch. Dabei stellte es fest, dass die Mülltonnen weder unangenehm rochen noch der Platz verwahrlost war oder es störende Geräusche beim Öffnen der Türen der Gitterbox gab. Damit war die Mietminderung versagt worden.

AG Brandenburg, Urteil v. 13.10.2017, 31 C 156/16

 

Praxis-Tipp

Schlechte Aussicht: Wann der Mieter mindern darf

Der Mieter hat nur dann einen Anspruch darauf, dass sein Blick nach außen unverändert bleibt, wenn es dazu eine klare Beschaffenheitsvereinbarung im Mietvertrag gibt. Ohne eine solche Vereinbarung muss der Mieter in der Regel optische Beeinträchtigungen bei der Aussicht hinnehmen, ohne zum Miete mindern berechtigt zu sein.

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