Begriff

Untergemeinschaften fehlt die erforderliche Beschlusskompetenz, über für die Gesamtgemeinschaft einheitlich anfallende Kosten zu entscheiden (LG Hamburg, Urteil v. 17.2.2016, 318 S 74/15).

Wohnanlage besteht aus 2 Untergemeinschaften

Die Wohnanlage besteht vorliegend aus 2 Untergemeinschaften: eine Untergemeinschaft "Wohnungen" und eine Untergemeinschaft "Stellplätze Tiefgarage", deren Mitglieder nach der Teilungserklärung "in tatsächlicher Hinsicht voneinander getrennte und unabhängige Eigentümergemeinschaften bilden, die lediglich durch das Miteigentum an Grund und Boden und durch die grundsätzlich geltende Gemeinschaftsordnung für die Gesamtanlage miteinander verbunden sind". Die Gesamtgemeinschaft hatte einen Gutachter zur Ursachenerforschung von Feuchtigkeitsschäden beauftragt. Der Gutachter hatte der Eigentümergemeinschaft eine entsprechende Rechnung gestellt, die auch zum Ausgleich gekommen war. Die Kosten wurden jeweils nach Miteigentumsanteilen in den Jahresabrechnungen der beiden Untergemeinschaften verteilt. Die entsprechenden Genehmigungsbeschlüsse wurden von einer Wohnungseigentümerin angefochten. Mithin erfolgreich, da diese sogar im Hinblick auf die Verteilung der Gutachterkosten teilnichtig waren.

Fehlende Beschlusskompetenz der Untergemeinschaften

Die Eigentümerversammlungen der Untergemeinschaften verfügten nicht über die erforderliche Beschlusskompetenz, über die Aufteilung der für die Gesamtwohnungseigentümergemeinschaft angefallenen Gutachterkosten zu beschließen.

Zulässigkeit von Untergemeinschaften

In der Gemeinschaftsordnung können die Wohnungseigentümer auch von den Vorschriften des Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, also auch untereinander Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbstständiger Beschlussfassungskompetenz ihrer Mitglieder schaffen. Zulässig sind danach abweichende Stimmrechtsregelungen für die Beschlüsse über Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen, nach der allein die Mitglieder der Untergemeinschaft anstelle aller Wohnungseigentümer über die auf das jeweilige Haus entfallenden Kostenpositionen zu entscheiden haben. Ist in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich bestimmt, dass die Kosten und Lasten für die Untergemeinschaften nicht nur getrennt zu ermitteln und abzurechnen sind, sondern für jede Untergemeinschaft – soweit rechtlich zulässig – selbstständig verwaltet werden sollen, hat der Verwalter hausbezogene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen aufzustellen und den Untergemeinschaften zur Beschlussfassung vorzulegen.

Separate Jahresabrechnungen für die beiden Untergemeinschaften

Diese Voraussetzungen liegen hier vor, weil die Teilungserklärung vorsieht, dass die Mitglieder der beiden Untergemeinschaften "in tatsächlicher Hinsicht voneinander getrennte und unabhängige Eigentümergemeinschaften" bilden. Dies impliziert die Verpflichtung der WEG-Verwaltung, für die beiden Untergemeinschaften separate Jahresabrechnungen zu erstellen.

Vorliegend betreffen die Sachverständigenkosten die Gesamtgemeinschaft

Die Mitglieder der Untergemeinschaften sind jedoch allein berechtigt, über die nur ihre Untergemeinschaft betreffenden Kostenpositionen zu beschließen. Den Mitgliedern einer Untergemeinschaft steht nicht die Kompetenz zu, auch über die Kostenpositionen zu entscheiden, die das Grundstück, mehrere Gebäude oder gemeinschaftliche Anlagen betreffen. Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen enthalten indes notwendigerweise auch solche Kosten, weshalb – auch wenn es sich um eine Mehrhausanlage handelt – alle Wohnungseigentümer zur Beschlussfassung über diese berufen sind. Aufgrund dessen sind hier die von der Wohnungseigentümerin angefochtenen Beschlüsse der Untergemeinschaften über die Genehmigung der Gesamtjahresabrechnung und der Einzelabrechnungen betreffend die jeweilige Untergemeinschaft nichtig, da die Kosten des Sachverständigen die Gesamtgemeinschaft betreffen und nicht getrennt für die Untergemeinschaften angefallen sind.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Auch wenn also in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eine weitestgehende Trennung und Verselbstständigung von Untergemeinschaften geregelt ist mit eigenen Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen, sind stets die Kosten zu beachten, die für die Gesamtgemeinschaft anfallen. Insoweit können die Untergemeinschaften aber keine wirksamen Beschlüsse über deren Schicksal fassen. Hier ist vielmehr die Gesamtgemeinschaft zur Beschlussfassung berufen. Bei Kosten, die für die Gesamtgemeinschaft anfallen, muss der Verwalter zwingend eine Gesamtjahresabrechnung erstellen. Diese Gesamtjahresabrechnung muss dann auch von den Wohnungseigentümern der Gesamtgemeinschaft durch Beschlussfassung genehmigt werden. Beschließen allein die Untergemeinschaften in ihren jeweiligen Jahresabrechnungen, so sind die entsprechenden Beschlüsse teilnichtig, nicht jedoch in Gänze nichtig. Die Nichtigkeit der Genehmigungsbeschlüsse bezieht sich nämlich nur auf die angefochtene Kostenposition. Der Annahme einer...

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