Keine Begründung von Sondernutzungsrechten durch Beschluss
  
Begriff

Die Begründung eines Sondernutzungsrechts ist ausschließlich durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer möglich. Lediglich ein Beschluss der Wohnungseigentümer ist hierfür mangels Beschlusskompetenz nicht ausreichend (LG Hamburg, Urteil v. 9.4.2014, 318 S 117/13).

Sondernutzungsrecht an Kellerraum durch einstimmigen Beschluss begründet

Im Jahr 1978 wurde zugunsten einer Wohnungseigentümerin ein Sondernutzungsrecht an einem Kellerraum der Wohnanlage durch einstimmigen Beschluss begründet. Die Sondereigentumseinheit wurde dann veräußert, der Kellerraum "mitverkauft". Einer der übrigen Wohnungseigentümer begehrte nun Herausgabe des Kellerraums an die Gemeinschaft gegenüber der Erwerberin und Neueigentümerin. Die Klage war erfolgreich.

Nichtiger Beschluss

Der klagende Wohnungseigentümer konnte als Miteigentümer von der Neueigentümerin die Herausgabe des im Gemeinschaftseigentum befindlichen Kellerraums an die Wohnungseigentümer verlangen, da die Wohnungseigentümerin kein Sondernutzungsrecht an diesem Raum erworben hat. Der Beschluss aus dem Jahr 1978 ist nämlich nichtig. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Begründung von Sondernutzungsrechten im Beschlusswege von vornherein unwirksam. Insoweit fehlt der Wohnungseigentümerversammlung die Beschlusskompetenz. Der vollständige Ausschluss einiger Miteigentümer vom Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums ist weder nach dem Wohnungseigentumsgesetz noch nach der vorliegend geltenden Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung ein durch Beschluss regelbarer Gegenstand. Insoweit ist auch unerheblich, dass der Beschluss einstimmig gefasst wurde.

Herausgabeanspruch weder verjährt noch verwirkt

Der Herausgabeanspruch ist auch nicht verjährt. Der Herausgabeanspruch aus Eigentum unterliegt nämlich nach der maßgeblichen Bestimmung des § 902 Abs. 1 BGB nicht der Verjährung. Auch Verwirkung konnte nicht angenommen werden. Der Herausgabeanspruch des eingetragenen Eigentümers kann nur dann verwirkt sein, wenn die Herausgabe für den Besitzer schlechthin unerträglich ist. Hierfür waren keine Anhaltspunkte ersichtlich. Auch führt der Umstand, dass der Wohnungseigentümerin die alleinige Nutzung des Kellerraums bislang durch andere Wohnungseigentümer gestattet wurde, nicht zum Entstehen eines entsprechenden "Gewohnheitsrechts". Würde man ein "Gewohnheitsrecht" an der alleinigen Nutzung des Kellerraums annehmen, das dann auch gegen Rechtsnachfolger wirken müsste, stünde dies in direktem Widerspruch zur Regelung des § 10 Abs. 3 WEG und würde die Publizität des Grundbuchs entwerten.

Regelung im Kaufvertrag unerheblich

Unerheblich war schließlich auch, dass ein zwischen der Wohnungseigentümerin und der Voreigentümerin geschlossener Kaufvertrag ggf. die Übertragung von Rechten an dem streitgegenständlichen Raum zum Gegenstand hatte. Denn eine solche Vereinbarung hätte keinerlei Wirkung im Verhältnis der Wohnungseigentümerin zum klagenden Wohnungseigentümer bzw. den übrigen Wohnungseigentümern. Die Begründung eines Alleinbesitzrechts bzw. Sondernutzungsrechts der Wohnungseigentümerin betreffend den Kellerraum auch im Verhältnis zum klagenden Wohnungseigentümer bzw. den übrigen Wohnungseigentümern läge nur dann vor, wenn entweder die Gemeinschaftsordnung die Zuweisung von Sondernutzungsrechten durch Beschluss zulässt oder wenn das durch Vereinbarung aller Miteigentümern im Jahr 1978 begründete Sondernutzungsrecht zugunsten der Wohnungseigentümerin im Grundbuch eingetragen worden wäre.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Häufiges Argument zur Verteidigung der eigenen günstigen Rechtsposition bei einstimmigen bzw. allstimmigen Beschlüssen: Es handele sich gar nicht lediglich um einen Beschluss, sondern um eine Vereinbarung. Selbst wenn man einer derartigen Argumentation im Einzelfall folgen wollte, wäre eine entsprechende Vereinbarung jedenfalls dann hinfällig, wenn es zu einem Eigentümerwechsel gekommen ist. Da derartige schuldrechtliche Vereinbarungen nicht ins Grundbuch eingetragen werden, entfalten sie nämlich keine Bindung gegen Rechtsnachfolger.

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