Kein Anspruch auf Zweckbestimmungsänderung der Teilungserklärung
  
Begriff

Es besteht kein Anspruch auf Anpassung einer Teilungserklärung, die die Nutzung des Sondereigentums als Arztpraxis vorschreibt, weil die bei Gründung der Eigentümergemeinschaft noch bestehende Niederlassungsfreiheit der Kassenärzte inzwischen stark eingeschränkt ist (AG Elmshorn, Urteil v. 3.12.2013, 48 C 8/13).

Teilungserklärung legt Nutzung der beiden Gebäude als Praxis und Apotheke fest

Die Eigentümergemeinschaft besteht vorliegend aus 2 Wohnungseigentümern. Auf dem Grundstück sind insoweit 2 Sondereigentumsbereiche eingerichtet. Es handelt sich um 2 getrennte Gebäude. Die beiden Gebäude sollten als ein Komplex zur medizinischen Versorgung bestehend aus Arztpraxen und einer Apotheke genutzt werden. In der Teilungserklärung wird das eine Gebäude als Praxengebäude, das andere Gebäude als Apothekengebäude bezeichnet. In der Teilungserklärung ist geregelt, dass in dem Praxengebäude ausschließlich Humanmediziner praktizieren dürfen, im Apothekengebäude darf ausschließlich eine Apotheke betrieben werden. Der Eigentümer des Praxengebäudes möchte dieses an einen Tierarzt vermieten, der darin eine Tierarztpraxis betreiben möchte. Der andere Wohnungseigentümer ist aber mit dem Betrieb einer Tierarztpraxis in den Räumen des Praxengebäudes nicht einverstanden. Er beruft sich darauf, dass eine Tierarztpraxis keine Arztpraxis im Sinne der Vereinbarung sei. Denn eine Tierarztpraxis hat ein eigenes Medikamenten-Vertriebssystem. Jegliche Synergieeffekte zwischen Praxis und Apotheke würden bei Betrieb einer Tierarztpraxis entfallen.

Einschränkung der Niederlassungsfreiheit für Kassenärzte

Als die beiden Wohnungseigentümer die Gebrauchsregelung in der Teilungserklärung getroffen hatten, gab es allerdings keine Beschränkung der Niederlassung von Ärzten. Mittlerweile müssen sich Kassenärzte bekanntlich an Bedarfsrichtlinien halten, die ihre Niederlassung ortsbezogen beschränken. Eine entsprechende Änderung war bei Vertragsschluss nicht vorhersehbar. Insoweit hatte der Eigentümer des Praxengebäudes auch vorgetragen, er habe im Vorfeld vergeblich versucht, die Räumlichkeiten an einen Humanmediziner zu vermieten. Jedenfalls dürften sich diverse Fachärzte im Planungsbereich nicht mehr ansiedeln. Dazu zählten Augenärzte, Chirurgen, Frauenärzte, Hautärzte, HNO-Ärzte, Kinderärzte, Nervenärzte, Orthopäden, Psychotherapeuten, Urologen, Anästhesisten, Internisten und Radiologen. Eine Anpassung der Gebrauchsregelung sei jedenfalls notwendig geworden, denn für die Umstände, dass keine Arztpraxis mehr in seinem Sondereigentum betrieben werden könne, sei er nicht verantwortlich.

Kein Grund zur Anpassung der Teilungserklärung

Dieser Ansicht hat sich das Gericht jedoch nicht angeschlossen und dem Eigentümer des Praxengebäudes einen Anspruch auf Zustimmung zur Anpassung der Gebrauchsregelung in der Teilungserklärung verwehrt. Ein derartiger Anspruch ergibt sich nicht aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG. Nach dieser Vorschrift kann jeder Wohnungseigentümer die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Beide Wohnungseigentümer waren bei Abschluss der Teilungserklärung erkennbar davon ausgegangen, dass ein Zusammenwirken von Apotheke und Arztpraxis dauerhaft sein sollte und so essentiell ist, dass entsprechende Nutzungsbeschränkungen und sogar ein Konkurrenzschutz in der Teilungserklärung vereinbart wurden.

Trotz beschränkter Niederlassungsfreiheit ist Praxisnutzung nicht unmöglich geworden

Bei Abschluss der Teilungserklärung war für die damaligen Parteien zwar nicht vorhersehbar, dass die Zulassungsvoraussetzungen für Ärzte reglementiert werden würden. Ein Ende der uneingeschränkten Niederlassungsfreiheit war auch nicht absehbar. Insoweit ist durchaus eine Grundlage der damaligen Vereinbarung weggefallen. Gleichwohl ist eine Nutzung entsprechend der Teilungserklärung durch die Beschränkung der Niederlassungsfreiheit nicht unmöglich geworden. Zwar besteht für viele Ärzte keine Möglichkeit einer Niederlassung mehr, jedoch öffnen sich immer wieder Fenster, in denen vorübergehend wieder Niederlassungsmöglichkeiten bestehen. Zudem besteht für Ärzte, die bereits vor Ort ansässig sind, die Möglichkeit, die Räume des Eigentümers des Praxengebäudes zu beziehen. Dieser hat zwar ein schützenswertes Interesse an der Verwertbarkeit seiner Immobilie. Die Vermietung als Tierarztpraxis wäre aber für den Eigentümer des Apothekengebäudes mit extremen wirtschaftlichen Einbußen verbunden. Der Standort wäre für die Apotheke langfristig nicht mehr attraktiv, da die Tierarztpraxis selbst Medikamente vertreiben darf. Der Vorteil, der sich bisher aus der Kombination Arzt/Apotheke ergibt, wäre in einer Tierarzt/Arzt-Konstellation deshalb nicht mehr gegeben.

Interessenabwägung

Die Abwägung der Interessen der Parteien an der Ve...

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