Mietkaution

Zusammenfassung

Überblick

Grundsätzlich hat der Vermieter nur dann Anspruch auf Stellung einer Mietsicherheit gegen seinen Mieter, wenn dies zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart ist. Jedenfalls existiert weder im Bereich der Wohnraummiete noch im Bereich der Geschäftsraummiete eine gesetzliche Verpflichtung des Mieters zur Kautionsleistung.

Wird im Bereich des Wohnraummietrechts eine Kaution vereinbart, sind von den Mietvertragsparteien jedoch zwingend die Vorgaben des § 551 BGB zu beachten. Für den Bereich der Geschäftsraummiete existiert mit Blick auf eine Mietsicherheit für den Vermieter keine gesetzliche Regelung. Vereinbaren die Mietvertragsparteien eine Mietsicherheit, besteht für den Vermieter keine Narrenfreiheit bzgl. eines Zugriffs auf die geleistete Kaution. Der Mieter hat seinerseits erst bei Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. Kann der Vermieter im laufenden Mietverhältnis berechtigt auf die Kaution zugreifen, hat er einen entsprechenden "Wiederauffüllungsanspruch" gegen den Mieter. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter binnen angemessener Frist die Kaution gegenüber dem Mieter abzurechnen.

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1.1 Vereinbarung einer Mietsicherheit

Der Mieter schuldet die Leistung einer Mietsicherheit nicht von Gesetzes wegen. Eine solche muss stets zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden. Hierbei ist es auch unerheblich, ob es sich um ein Wohnraum- oder Geschäftsraummietverhältnis handelt. Die Vereinbarung über eine Mietsicherheit bedarf zwar zu ihrer Wirksamkeit nicht der Schriftform, gleichwohl sollte sie schon zu Beweiszwecken schriftlich bereits im Mietvertrag selbst vereinbart werden.

Eine entsprechende Vereinbarung ist stets formularvertraglich möglich. Eine besondere drucktechnische Hervorhebung bedarf es insoweit nicht. Ein Mieter kann in aller Regel nicht erwarten, dass sich ein Vermieter zur Überlassung von Wohn-, aber auch Geschäftsraum, ohne Stellung einer Mietsicherheit bereit erklärt. Die Leistung einer derartigen Sicherheit entspricht vielmehr der üblichen Praxis und dem gesetzlichen Normbild.^[1] Allerdings darf sich die Klausel auch nicht an unüblicher Stelle "verstecken", etwa bei Regelungen über Schönheitsreparaturen oder Betriebskosten, dann wird sie nicht Vertragsbestandteil.^[2]

Stets Vereinbarung erforderlich

• Da das Gesetz die Leistung einer Mietsicherheit nicht vorschreibt und sie vielmehr der Vertragsautonomie der Mietvertragsparteien unterliegt, kann der Vermieter – wenn er z. B. die Vereinbarung im Mietvertrag vergessen hat – nicht einseitig die Leistung einer Kaution vorschreiben. Stets bedarf es des Einverständnisses seines Mieters.
• Ausnahme: Eine Ausnahme bildet in diesem Zusammenhang die Vorschrift des § 563b Abs. 3 BGB. Treten im Fall des Versterbens des Mieters gemäß § 563 BGB Eintrittsberechtigte in das Mietverhältnis ein, haben sie an den Vermieter eine Kaution nach Maßgabe des § 551 BGB zu leisten, wenn der verstorbene Mieter dem Vermieter keine Sicherheit geleistet hatte.

Preisgebundener Wohnraum

Auch im Bereich des preisgebundenen Wohnraums ist die Vereinbarung von Mietsicherheiten möglich. Zu beachten ist hier allerdings, dass nach § 9 Abs. 5 WoBindG die Kaution nur im Hinblick auf Beschädigungen der Mietsache und unterlassene Schönheitsreparaturen vereinbart werden kann. Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter im Fall von Mietrückständen können also nicht gesichert werden. Soweit diese Beschränkung nicht beachtet wird, kann der Mieter die geleistete Kaution nach der Bestimmung des § 9 Abs. 7 WoBindG zurückfordern.

Sicherheitsleistung bei baulicher Veränderung

Nach § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen. Die Regelung wurde mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) eingeführt, das am 1.12.2020 in Kraft getreten ist. Die Vorschrift gilt für alle Mietverhältnisse einschließlich der Gewerberaummiete.

Gemäß § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB kann sich der Mieter im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten. Allerdings ist den Gesetzesmaterialien nicht zu entnehmen, ob der Vermieter seine Zustimmung zu einer privilegierten Maßnahme von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands abhängig machen kann. Nach dem Gesetzeswortlaut bleibt jedenfalls offen, ob der Vermieter seine Zustimmung verweigern kann, wenn sich der Mieter nicht zur Leistung einer Zusatzkaution verpflichtet.

Wie insoweit der Gesetzesbegründung zu entnehmen ist,^[3] wird die Frage, ob und in welcher Höhe Sicherheit zu leisten ist oder nicht, im Rahmen der Interessenabwägung beurteilt. Je umfangreicher die vom Mieter begehrte bauliche Maßnahme ist, desto höher ist das Interesse des Vermieters an einer Sicherheitsleistung bezüglich eines Rückbaus der Baumaßnahme. Handelt es sich le...