Mietkaution / 4 Rechtsprechungsübersicht

Abrechnung

• Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat – gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung – für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt.^[1]
• Der Vermieter muss eine Kautionsabrechnung erteilen und hierin mit seinen Gegenforderungen aufrechnen. Der Inhalt der Abrechnung muss den Anforderungen von § 259 BGB entsprechen, d. h., aus ihr muss sich die Höhe der Kautionssumme einschließlich der Zinsen ergeben, eventuelle Gegenforderungen müssen nachvollziehbar nach Grund und Höhe dargelegt werden.^[2]

Abrechnungsfrist

• Ist dem Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis eine Mietsicherheit gewährt worden, hat sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (gegebenenfalls) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und (gegebenenfalls) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat.^[3]

"Abwohnen" der Kaution

• Ein Mieter ist in aller Regel nicht berechtigt, noch vor dem Ende des Mietverhältnisses die Mietzahlungen einzustellen, um auf diese Weise wirtschaftlich so zu stehen, als sei ihm seine Kaution zurückgezahlt worden. Eine derart eigenmächtige Vorgehensweise eines Mieters hebelt zulasten des Vermieters den Sicherungszweck der Kautionsvereinbarung aus. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete endet grundsätzlich erst mit Beendigung des Mietvertrags.^[4]

Anlage

• Ein Vermieter ist verpflichtet, die Kaution auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto (Mietkautionskonto) anzulegen. Die Anlage der Kaution auf einem nicht als Sonderkonto gekennzeichneten Sparbuch erfüllt die Anforderungen des § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht. Ist der Vermieter dem Anspruch auf eine getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage der Kaution nicht nachgekommen, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution gemäß §§ 273, 274 BGB zu. Der fortdauernden treuhänderischen Bindung entsprechend gilt dies auch über das Ende des Mietverhältnisses hinaus.^[5]
• Die treuhänderische Hinterlegung und Verwaltung eines auf den Namen des Vermieters lautenden Sparbuchs wird den Anforderungen an eine ordnungsgemäße und insolvenzsichere Anlage der Mietkaution nach § 551 BGB nicht gerecht.^[6]

Aufrechnung

• Macht der Vermieter nach Abrechnung von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch, kann der Mieter seinerseits mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen vom Vermieter erhobene Forderungen aufrechnen.^[7]
• Die für eine Aufrechnung erforderliche Gleichartigkeit fehlt zwischen einem vom (ehemaligen) Vermieter geltend gemachten Zahlungsanspruch und einem vom (ehemaligen) Mieter geltend gemachten Anspruch auf Freigabe des Mietkautionssparbuchs, solange die Mietsicherheit noch nicht durch den Vermieter verwertet wurde.^[8]
• Erhebt der Mieter lediglich pauschale und folglich unbeachtliche Einwendungen gegen Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung, ist der Vermieter zur Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters berechtigt. Ein fälliger Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution scheidet aus, wenn der Vermieter wegen einer zukünftigen Betriebskostennachforderung ein Zurückbehaltungsrecht geltend macht.^[9]
• Aus dem Treuhandcharakter der Mietkaution folgt ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot für ggf. auch bereits titulierte oder streitige Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Dies gilt auch nach Ende des Mietverhältnisses. Dies gilt erst recht, wenn eine entsprechende konkrete Sicherungsabrede im Mietvertrag enthalten ist.^[10]

Ausgleichungsklausel, Aufhebungsvertrag

• Von einer in einem Mietaufhebungsvertrag enthaltenen Klausel, nach der keinerlei gegenseitige Ansprüche mehr zwischen den Mietvertragsparteien geltend gemacht werden, wird der Rückzahlungsanspruch des Mieters hinsichtlich der Mietkaution im Zweifel nicht erfasst.^[11]

Belegeinsicht, Zurückbehaltungsrecht

• Der Mieter kann sich innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB auf ein Zurückbehaltungsrecht an dem berechneten Betriebskostensaldo aus der Abrechnung im Hinblick auf eine begehrte Belegeinsicht berufen. In diesem Fall ist die Fälligkeit der Nachzahlungsforderung zu verneinen, mit der Folge, dass bei einer Klage des Vermieters auf Zahlung von Betriebskosten diese auf eine derzeit nicht fällige Forderung abzielt und entsprechend als derzeit unbegründet abzuweisen ist. Dies hinde...