Kautionen richtig anfordern... / 4 Rechtsprechungsübersicht

Abrechnung

  • Der Vermieter muss eine Kautionsabrechnung erteilen und hierin mit seinen Gegenforderungen aufrechnen. Der Inhalt der Abrechnung muss den Anforderungen von § 259 BGB entsprechen, d. h., aus ihr muss sich die Höhe der Kautionssumme einschließlich der Zinsen ergeben, eventuelle Gegenforderungen müssen nachvollziehbar nach Grund und Höhe dargelegt werden.[1]

"Abwohnen" der Kaution

  • Ein Mieter ist in aller Regel nicht berechtigt, noch vor dem Ende des Mietverhältnisses die Mietzahlungen einzustellen, um auf diese Weise wirtschaftlich so zu stehen, als sei ihm seine Kaution zurückgezahlt worden. Eine derart eigenmächtige Vorgehensweise eines Mieters hebelt zulasten des Vermieters den Sicherungszweck der Kautionsvereinbarung aus. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete endet grundsätzlich erst mit Beendigung des Mietvertrags.[2]

Anlage

  • Ein Vermieter ist verpflichtet, die Kaution auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto (Mietkautionskonto) anzulegen. Die Anlage der Kaution auf einem nicht als Sonderkonto gekennzeichneten Sparbuch erfüllt die Anforderungen des § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht. Ist der Vermieter dem Anspruch auf eine getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage der Kaution nicht nachgekommen, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution gemäß §§ 273, 274 BGB zu. Der fortdauernden treuhänderischen Bindung entsprechend gilt dies auch über das Ende des Mietverhältnisses hinaus.[3]
  • Die treuhänderische Hinterlegung und Verwaltung eines auf den Namen des Vermieters lautenden Sparbuchs wird den Anforderungen an eine ordnungsgemäße und insolvenzsichere Anlage der Mietkaution nach § 551 BGB nicht gerecht.[4]

Aufrechnung

  • Die für eine Aufrechnung erforderliche Gleichartigkeit fehlt zwischen einem vom (ehemaligen) Vermieter geltend gemachten Zahlungsanspruch und einem vom (ehemaligen) Mieter geltend gemachten Anspruch auf Freigabe des Mietkautionssparbuchs, solange die Mietsicherheit noch nicht durch den Vermieter verwertet wurde.[5]
  • Erhebt der Mieter lediglich pauschale und folglich unbeachtliche Einwendungen gegen Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung, ist der Vermieter zur Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters berechtigt. Ein fälliger Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution scheidet aus, wenn der Vermieter wegen einer zukünftigen Betriebskostennachforderung ein Zurückbehaltungsrecht geltend macht.[6]
  • Aus dem Treuhandcharakter der Mietkaution folgt ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot für ggf. auch bereits titulierte oder streitige Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Dies gilt auch nach Ende des Mietverhältnisses. Dies gilt erst recht, wenn eine entsprechende konkrete Sicherungsabrede im Mietvertrag enthalten ist.[7]

Ausgleichungsklausel, Aufhebungsvertrag

  • Von einer in einem Mietaufhebungsvertrag enthaltenen Klausel, nach der keinerlei gegenseitige Ansprüche mehr zwischen den Mietvertragsparteien geltend gemacht werden, wird der Rückzahlungsanspruch des Mieters hinsichtlich der Mietkaution im Zweifel nicht erfasst.[8]

Belegeinsicht, Zurückbehaltungsrecht

  • Der Mieter kann sich innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB auf ein Zurückbehaltungsrecht an dem berechneten Betriebskostensaldo aus der Abrechnung im Hinblick auf eine begehrte Belegeinsicht berufen. In diesem Fall ist die Fälligkeit der Nachzahlungsforderung zu verneinen, mit der Folge, dass bei einer Klage des Vermieters auf Zahlung von Betriebskosten diese auf eine derzeit nicht fällige Forderung abzielt und entsprechend als derzeit unbegründet abzuweisen ist. Dies hindert auch eine Aufrechnung des Vermieters gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters.[9]

Bürgschaft

  • Im Fall der Mietkautionsbürgschaft kann der Mieter nur die Herausgabe der Bürgschaftsurkunde an den Bürgschaftsgeber verlangen. Nach Anforderung durch den Vermieter besteht lediglich ein Freistellungsanspruch des Versicherungsnehmers.[10]
  • Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Stellung einer Bürgschaft als Mietsicherheit, in der der Verzicht des Bürgen auf die Einrede der Aufrechenbarkeit ohne einen Vorbehalt für rechtskräftige und unstreitige Entscheidungen enthalten ist, ist wirksam, wenn das verwendete Bürgschaftsmuster, auf das in der Klausel Bezug genommen und das als Anlage zum Mietvertrag beigefügt wurde, einen Vorbehalt für rechtskräftige und unstreitige Entscheidungen beinhaltet.[11]
  • Hat ein Dritter eine Erfüllungsbürgschaft für die vertraglichen Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter übernommen, haftet er im Falle der Kündigung des Insolvenzverwalters über das Vermögen des Mieters nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO nicht für Schadensersatzansprüche des Vermieters nach § 109 Abs. 1 Satz 3 InsO. Hat der Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis zu beenden, bevor die Kündigungsfrist für die Kündigung des Insolvenzverwalters abgelaufen ist, werden Schadensersatzansprüche wieder auf vertragliche Grundlagen gestellt und die Haftung des Bürgen...

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