Mietkaution / 1.3.2.1 Verzug in Höhe von 2 Monatsmieten

§ 569 Abs. 2a BGB stellt klar, dass das Wohnraummietverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt werden kann, wenn der Mieter mit der Kautionszahlung in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der 2-fachen Monatsmiete entspricht. Entsprechend der Bestimmung des § 551 Abs. 1 BGB sind für die Berechnung der Verzugshöhe Nebenkostenpauschalen und Vorauszahlungen auf Nebenkosten nicht zu berücksichtigen. Vereinbaren die Mietvertragsparteien eine Kaution in Höhe von weniger als 2 Monatsmieten, kommt die Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB bereits begrifflich nicht zur Anwendung, da sie ja einen Verzug mit der Kautionszahlung in Höhe von 2 Monatsmieten voraussetzt.

Tipp: Gesetzliche Möglichkeiten ausschöpfen

Um sich nicht von vornherein dieser recht einfachen Kündigungsmöglichkeit zu berauben, sollten Vermieter stets das gesetzlich Mögliche ausschöpfen und eine Kaution in Höhe von 3 Monatsmieten verlangen.

Vereinbaren die Parteien eine Kaution in Höhe von 2 Monatsmieten, können die Voraussetzungen des § 569 Abs. 2a BGB zwar dann vorliegen, wenn der Mieter keine Kautionszahlung leistet. Zu beachten ist aber, dass die Kaution – unabhängig von ihrer konkreten Höhe – gemäß § 551 Abs. 2 BGB stets in 3 gleichen monatlichen Teilzahlungen geleistet werden kann.

Praxis-Beispiel

Kaution in Höhe von 2 Monatsmieten

Mieter und Vermieter vereinbaren eine Grundmiete in Höhe von 1.000 EUR. Als Mietsicherheit verlangt der Vermieter eine Kaution in Höhe von 2.000 EUR. Nach der Grundregel in § 551 Abs. 2 BGB darf der Mieter die Gesamtkaution in 3 monatlichen Raten zahlen, nämlich jeweils in Höhe von 666,66 EUR. Sollte der Mieter die 1. Kautionsrate zu Beginn des Mietverhältnisses und die 2. Kautionsrate mit der Folgemiete nicht zahlen, ist der Vermieter noch nicht zur fristlosen Kündigung berechtigt. In diesem Fall liegen die Voraussetzungen des § 569 Abs. 2a BGB nämlich noch nicht vor, da der Mieter ja mit Kautionszahlungen in Höhe von 2 Monatsmieten in Verzug sein muss. Tatsächlich beträgt der Rückstand aber erst 1.333,32 EUR. Zahlt nun der Mieter etwa mit der 3. Monatsmiete eine Teilkaution in Höhe von 100 EUR, sind die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB wiederum nicht erfüllt.