Mietkaution / 1.3.2 Kündigung

Sind die Voraussetzungen des § 569 Abs. 2a BGB erfüllt, kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen. Nach vorerwähnter Bestimmung liegt ein wichtiger Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind auch hier bei der Berechnung der Monatsmiete nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung bedarf es vor der Kündigung nicht.

Keine Anwendung bei Gewerberaum!

Auf Gewerberaummietverhältnisse findet § 569 Abs. 2a BGB keine Anwendung. Allerdings ist auch hier anerkannt, dass die Nichtzahlung der Kaution bzw. ein entsprechender Zahlungsverzug die außerordentliche fristlose Kündigung begründen kann. Im Bereich der Geschäftsraummiete ist allerdings eine vorherige Abmahnung des Mieters erforderlich.^[1]

[1] BGH v. 21.3.2007, XII ZR 36/05, NJW-RR 2007 S. 886.

1.3.2.1 Verzug in Höhe von 2 Monatsmieten

§ 569 Abs. 2a BGB stellt klar, dass das Wohnraummietverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt werden kann, wenn der Mieter mit der Kautionszahlung in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der 2-fachen Monatsmiete entspricht. Entsprechend der Bestimmung des § 551 Abs. 1 BGB sind für die Berechnung der Verzugshöhe Nebenkostenpauschalen und Vorauszahlungen auf Nebenkosten nicht zu berücksichtigen. Vereinbaren die Mietvertragsparteien eine Kaution in Höhe von weniger als 2 Monatsmieten, kommt die Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB bereits begrifflich nicht zur Anwendung, da sie ja einen Verzug mit der Kautionszahlung in Höhe von 2 Monatsmieten voraussetzt.

Tipp: Gesetzliche Möglichkeiten ausschöpfen

Um sich nicht von vornherein dieser recht einfachen Kündigungsmöglichkeit zu berauben, sollten Vermieter stets das gesetzlich Mögliche ausschöpfen und eine Kaution in Höhe von 3 Monatsmieten verlangen.

Vereinbaren die Parteien eine Kaution in Höhe von 2 Monatsmieten, können die Voraussetzungen des § 569 Abs. 2a BGB zwar dann vorliegen, wenn der Mieter keine Kautionszahlung leistet. Zu beachten ist aber, dass die Kaution – unabhängig von ihrer konkreten Höhe – gemäß § 551 Abs. 2 BGB stets in 3 gleichen monatlichen Teilzahlungen geleistet werden kann.

Praxis-Beispiel

Kaution in Höhe von 2 Monatsmieten

Mieter und Vermieter vereinbaren eine Grundmiete in Höhe von 1.000 EUR. Als Mietsicherheit verlangt der Vermieter eine Kaution in Höhe von 2.000 EUR. Nach der Grundregel in § 551 Abs. 2 BGB darf der Mieter die Gesamtkaution in 3 monatlichen Raten zahlen, nämlich jeweils in Höhe von 666,66 EUR. Sollte der Mieter die 1. Kautionsrate zu Beginn des Mietverhältnisses und die 2. Kautionsrate mit der Folgemiete nicht zahlen, ist der Vermieter noch nicht zur fristlosen Kündigung berechtigt. In diesem Fall liegen die Voraussetzungen des § 569 Abs. 2a BGB nämlich noch nicht vor, da der Mieter ja mit Kautionszahlungen in Höhe von 2 Monatsmieten in Verzug sein muss. Tatsächlich beträgt der Rückstand aber erst 1.333,32 EUR. Zahlt nun der Mieter etwa mit der 3. Monatsmiete eine Teilkaution in Höhe von 100 EUR, sind die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB wiederum nicht erfüllt.

1.3.2.2 Keine Abmahnung erforderlich

Die Bestimmung des § 569 Abs. 2a Satz 3 BGB stellt klar, dass es vor einer Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution keiner Abmahnung bedarf. Dem Mieter muss auch keine Zahlungsfrist gesetzt werden. Haben die Mietvertragsparteien also eine Sicherheitsleistung in Höhe von 3 Monatsgrundmieten vereinbart und leistet der Mieter weder zu Beginn des Mietverhältnisses noch zusammen mit der darauf folgenden Miete eine Kautionszahlung, sollte der Vermieter umgehend außerordentlich fristlos kündigen, um die Beendigung eines sich abzeichnenden problematischen Mietverhältnisses zu beschleunigen. Freilich kann er den Mieter dennoch entsprechend zur Zahlung auffordern und somit abmahnen.

Musterschreiben: Abmahnung wegen Verzugs mit Kautionszahlung bei Wohnraummietverhältnis

Absender Vermieter

An

Mieter

__________________

__________________

Mietverhältnis Bahnhofplatz 10, 2. OG in 82139 Starnberg

Hier: Zahlungsaufforderung/Abmahnung wegen Verzugs mit Kautionszahlungen

Sehr geehrte Frau _________,

sehr geehrter Herr _________,

nach der Regelung in § ___ des Mietvertrags vom _______ sind Sie verpflichtet, eine Mietsicherheit in Höhe von ______ EUR zu leisten. Dies entspricht 3 Netto-Kaltmieten ohne Betriebskostenvorauszahlungen. Nach der weiteren Regelung vorerwähnter Bestimmung sind Sie im Einklang mit der gesetzlichen Bestimmung des § 551 Abs. 2 BGB berechtigt, den Betrag in 3 gleichmäßigen Raten zu Beginn des Mietverhältnisses sowie mit den beiden darauffolgenden Mietzahlungen jeweils zum 3. Werktag des Kalendermonats zu leisten.

Die 1. Teilrate in Höhe von ______ EUR hatten Sie bereits zu Beginn des Mietverhältnisses geleistet. Allerdings haben Sie mit den beiden unmittelbar folgenden Mietzahlungen keine weiteren...