Mietkaution / 1.1.3 Mehrfache Sicherung/Übersicherung

Grundsätzlich ist im Bereich der Wohnraummiete zu beachten, dass die Höchstgrenze einer Sicherheitsleistung von maximal 3 Monatsmieten nicht überschritten werden darf. Dies gilt auch mit Blick auf eine Kumulation von Sicherheiten.

Praxis-Beispiel

Bürgschaft neben Barkaution

Der Vermieter kann nicht z. B. die Leistung einer Barkaution in Höhe von 3 Monatsmieten verlangen und daneben noch die Stellung eines Bürgen. Möglich wäre eine derartige Kombination nur dann, wenn die Voraussetzungen des § 551 Abs. 1 BGB eingehalten sind, sich die Barkaution etwa auf 2 Monatsmieten beschränkt und der Bürge lediglich in Höhe einer Monatsmiete in Anspruch genommen werden kann.

Ausnahme: Freiwillig gewährte Sicherheiten

Werden zusätzliche Sicherheiten andererseits vom Vermieter nicht verlangt, vielmehr von Dritten freiwillig geleistet und führen sie nicht zu einer Belastung des Mieters, sind entsprechende Vereinbarungen grundsätzlich möglich.

Praxis-Beispiel

Freiwillige Bürgschaft

• Stellt sich ein Dritter dem Vermieter unaufgefordert als Bürge, damit eine befreundete und vermögenslose Mieterin eine Wohnung erhält, so liegt keine unzulässige Übersicherung i. S. v. § 551 Abs. 4 BGB vor, selbst wenn zugleich eine Kaution in Höhe der 3-fachen Nettokaltmiete vereinbart wurde.^[1]
• Entsprechendes gilt dann, wenn ein Dritter eine Bürgschaft in Höhe eines Mietrückstands des Mieters stellt, um die Rücknahme der Kündigung des Vermieters zu erreichen.^[2]

Praxis-Beispiel

Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung

Bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten gemäß § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO handelt es sich nicht um eine Sicherheit i. S. v. § 551 Abs. 1 BGB. Der Umstand, dass der Wohnraummieter bereits eine Kaution von 3 Monatsmieten geleistet hat, führt daher nicht zur Unwirksamkeit der Unterwerfungserklärung.^[3] Spiegelbildlich führt diese zusätzliche Sicherung des Vermieters auch nicht zur Unwirksamkeit der Kautionsabrede.

[1] LG Berlin, Urteil v. 1.9.2016, 6 O 70/16.

[2] LG Kiel, Urteil v. 12.4.1991, 7 S 213/90.

[3] BGH, Urteil v. 14.6.2017, VIII ZR 76/16.