Kautionen richtig anfordern... / 1.1 Vereinbarung einer Mietsicherheit

Der Mieter schuldet die Leistung einer Mietsicherheit nicht von Gesetzes wegen. Eine solche muss stets zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden. Hierbei ist es auch unerheblich, ob es sich um ein Wohnraum- oder Geschäftsraummietverhältnis handelt. Die Vereinbarung über eine Mietsicherheit bedarf zwar zu ihrer Wirksamkeit nicht der Schriftform, gleichwohl sollte sie schon zu Beweiszwecken schriftlich bereits im Mietvertrag selbst vereinbart werden.

 

Stets Vereinbarung erforderlich

  • Da das Gesetz die Leistung einer Mietsicherheit nicht vorschreibt und sie vielmehr der Vertragsautonomie der Mietvertragsparteien unterliegt, kann der Vermieter – wenn er z. B. die Vereinbarung im Mietvertrag vergessen hat – nicht einseitig die Leistung einer Kaution vorschreiben. Stets bedarf es des Einverständnisses seines Mieters.
  • Ausnahme: Eine Ausnahme bildet in diesem Zusammenhang die Vorschrift des § 563b Abs. 3 BGB. Treten im Fall des Versterbens des Mieters gemäß § 563 BGB Eintrittsberechtigte in das Mietverhältnis ein, haben sie an den Vermieter eine Kaution nach Maßgabe des § 551 BGB zu leisten, wenn der verstorbene Mieter dem Vermieter keine Sicherheit geleistet hatte.

Preisgebundener Wohnraum

Auch im Bereich des preisgebundenen Wohnraums ist die Vereinbarung von Mietsicherheiten möglich. Zu beachten ist hier allerdings, dass nach § 9 Abs. 5 WoBindG die Kaution nur im Hinblick auf Beschädigungen der Mietsache und unterlassene Schönheitsreparaturen vereinbart werden kann. Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter im Fall von Mietrückständen können also nicht gesichert werden. Soweit diese Beschränkung nicht beachtet wird, kann der Mieter die geleistete Kaution nach der Bestimmung des § 9 Abs. 7 WoBindG zurückfordern.

 

Keine Aufrechnung des Vermieters!

Gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters kann der Vermieter im Übrigen nicht mit eigenen Ansprüchen gegen den Mieter aufrechnen. Hier gilt das Aufrechnungsverbot des § 393 BGB.

1.1.1 Höhe der Mietsicherheit

Hinsichtlich der Höhe der Mietsicherheit ist für den Bereich der Wohnraummiete die Bestimmung des § 551 BGB maßgeblich.

Für den Bereich der Geschäftsraummiete existiert keine gesetzliche Bestimmung. Die Mietvertragsparteien sind hier bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit und des Wuchers frei, was sie hinsichtlich der zu leistenden Mietsicherheit vereinbaren.

1.1.1.1 Wohnraummiete

Für den Bereich der Wohnraummiete regelt die Bestimmung des § 551 BGB eine maximale Kautionshöhe von 3 Monatsmieten. Bei der Bemessung der Kautionshöhe sind Betriebskostenvorauszahlungen und Betriebskostenpauschalen nicht zu berücksichtigen.

 

Praxis-Beispiel

Maßgebliche Kautionshöhe

  • Vermieter und Mieter vereinbaren im Mietvertrag eine monatliche Miete von 1.000 EUR. Daneben hat der Mieter auf die Betriebskosten monatlich eine Vorauszahlung in Höhe von 250 EUR zu leisten. Die Kaution darf höchstens in Höhe von 3.000 EUR vereinbart werden, da die Betriebskostenvorauszahlung bei ihrer Bemessung nicht berücksichtigt werden darf.
  • Vermieter und Mieter vereinbaren eine monatliche Miete in Höhe von 1.000 EUR zuzüglich einer monatlich zu zahlenden Betriebskostenpauschale in Höhe von 250 EUR. Auch hier ist die Höhe der Kaution auf maximal 3.000 EUR beschränkt.
  • Vereinbaren hingegen Vermieter und Mieter eine Pauschal-Inklusivmiete in Höhe von 1.250 EUR, so kann die Kaution in Höhe von bis zu 3.750 EUR vereinbart werden.
 

Kautionsbeschränkung gilt für alle Arten einer Mietsicherheit

Die Regelung über die Höhe der Kaution gilt nicht nur für die Barkaution, sondern für jede Form der Sicherheitsleistung.

1.1.1.2 Geschäftsraummiete

Für den Bereich der Geschäftsraummiete existiert keine gesetzliche Regelung zu Mietsicherheiten. Einigkeit besteht hier darin, dass eine Kaution in Höhe von bis zu 3 Monatsmieten unproblematisch auch im Formularvertrag vereinbart werden kann. Die Rechtsprechung duldet insoweit auch eine Kautionshöhe von bis zu 6 Monatsmieten im Formularvertrag. Wollen die Parteien allerdings eine höhere Mietsicherheit regeln, sollten sie hierüber eine Individualvereinbarung treffen.

 

Geltungserhaltende Reduktion nicht gesichert

Vereinbaren die Mietvertragsparteien im Formularvertrag eine Kaution, die 6 Monatsmieten überschreitet, muss dies nicht per se zur Unwirksamkeit der Klausel führen. Ausschlaggebend sind hier stets die Maßgaben des konkreten Einzelfalls.

Ist die Klausel jedoch unwirksam, ist in der Rechtsprechung noch nicht entschieden, ob der Mieter dann überhaupt keine Mietsicherheit zu leisten hat, oder ob nicht im Wege der geltungserhaltenden Reduktion zumindest unter entsprechender Anwendung von § 551 Abs. 1 BGB eine Kaution in Höhe von 3 Monatsmieten als vereinbart gilt.

Im Bereich der Wohnraummiete hat der BGH klargestellt, dass eine geltungserhaltende Reduktion erfolgt. Haben also die Parteien des Wohnraummietvertrags eine Kaution von mehr als 3 Monatsmieten vereinbart, steht dem Vermieter zumindest eine Sicherheitsleistung in Höhe von maximal 3 Monatsmieten zu. Für den Bereich der Geschäftsraummiete dürfte und kann letztlich nichts anderes gelten.

1.1.1.3 Anpassung bei Mieterhöhung?

In aller Regel st...

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