Begriff

Baut ein Wohnungseigentümer ohne Genehmigung der übrigen Wohnungseigentümer einen Kamin ein, dessen Rohr durch die Dachhaut der Wohnanlage geführt wird, stellt dies eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar. Diese bauliche Veränderung löst auch Schadensersatzansprüche der Eigentümergemeinschaft wegen der Beschädigung der Dachsubstanz aus (LG München I, Urteil v. 24.3.2016, 36 S 12134/15 WEG).

Beschlussfassung auf Rückbau scheitert an fehlender Mehrheit

Vorliegend hatte der Dachgeschosseigentümer in seiner Wohnung einen Kamin eingebaut. Das Kaminrohr hatte er durch die Dachhaut nach außen geführt. Einer der Wohnungseigentümer hatte eine Beschlussfassung darüber initiiert, die Eigentümergemeinschaft solle den Wohnungseigentümer gerichtlich auf Rückbau des Kamins in Anspruch nehmen. Der Antrag fand allerdings keine Mehrheit. Insoweit hatte der Wohnungseigentümer dann den entsprechenden Negativbeschluss angefochten – erfolglos.

Negativbeschluss angefochten

Die Ablehnung des Antrags auf klageweise Durchsetzung des Rückbauanspruchs gegen den Wohnungseigentümer als Gemeinschaft durchzusetzen, widersprach nicht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Das Ermessen der Wohnungseigentümergemeinschaft, den Anspruch klageweise geltend zu machen, war insoweit nicht auf null reduziert.

Fehlende Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer

Vorliegend hat der Dachgeschosseigentümer ohne die erforderliche Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer ein Kaminrohr eingebaut, das durch die Dachhaut nach außen geführt wird. Diese Maßnahme stellt eine unzulässige bauliche Veränderung dar. Der unbefugte Einbau des Kamins löste einerseits Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft wegen Verletzung des Gemeinschaftsverhältnisses und wegen Beschädigung der Dachsubstanz des im Gemeinschaftseigentum stehenden Daches aus. Gleichzeitig entstand durch den Einbau ein Anspruch auf Beseitigung des Kaminrohrs aus § 1004 Abs. 1 BGB als Individualanspruch der über das in § 14 Nr. 1 WEG hinausgehende Maß beeinträchtigten Wohnungseigentümer.

Geborene Ausübungsbefugnis der WEG bei Schadensersatzansprüchen

Für Schadensersatzansprüche wegen Verletzung von Gemeinschaftseigentum besteht eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, da es sich um gemeinschaftsbezogene Rechte handelt. Gemeinschaftsbezogen ist ein Recht, wenn Inhaber dieses Rechts grundsätzlich alle Wohnungseigentümer sind und das Interesse der Wohnungseigentümer oder Gründe des Schuldnerschutzes es erfordern bzw. gebieten, dass dieses Recht einheitlich und gemeinsam – also nicht durch einzelne Eigentümer – ausgeübt wird. Die Durchsetzung eines Schadensersatzanspruchs betrifft die wirtschaftlichen Interessen und Rechtspositionen aller Wohnungseigentümer.

Anspruch auf Rückbau ist ein Individualanspruch

Der Anspruch auf Rückbau als Beseitigungsanspruch stellt hingegen einen Individualanspruch dar, den jeder Wohnungseigentümer ohne Ermächtigung durch die übrigen gerichtlich durchsetzen kann. Mit diesem Anspruch konkurrierende Schadensersatzansprüche wegen Verletzung von Gemeinschaftseigentum führen nicht dazu, dass für den Beseitigungsanspruch dann ebenfalls eine geborene Ausübungskompetenz der Gemeinschaft bestünde.

Anspruchskonkurrenz des Beseitigungsanspruchs mit den Schadensersatzansprüchen bei unzulässigen baulichen Veränderungen

Die bei unzulässigen baulichen Veränderungen regelmäßig gegebene Anspruchskonkurrenz des Beseitigungsanspruchs mit Schadensersatzansprüchen begründet keinen grundsätzlichen Zwang der Gemeinschaft, den Beseitigungsanspruch an sich zu ziehen und geltend zu machen, da der einzelne Wohnungseigentümer den Beseitigungsanspruch selbst geltend machen kann. Der Gemeinschaft kommt bei der Frage, ob und inwieweit Ersatzansprüche bzw. sonstige gemeinschaftsbezogene Ansprüche geltend zu machen sind, grundsätzlich ein Ermessensspielraum zu. Vorliegend ist die Gemeinschaft jedenfalls nicht verpflichtet, den Anspruch auf Rückbau an sich zu ziehen und gegen den Dachgeschosseigentümer gerichtlich durchzusetzen. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann ein Vorgehen des Verbandes nur in engen Ausnahmefällen verlangen, da ihm auch ohne Vergemeinschaftung ein eigenes Vorgehen ohne Weiteres möglich ist.

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