Begriff

Die Gesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der in dem Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen im Hinblick auf die Abrechnungszeiträume enthalten, für die sie geschuldet waren. Weil die Jahresabrechnung eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung darstellt, sind solche Angaben aber nicht zwingend erforderlich. Ein Vermögensstatus ist weder Gegenstand der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses (BGH, Urteil v. 11.10.2013, V ZR 271/12).

Regelung in der Gemeinschaftsordnung zur Haftung für Hausgeldrückstände bei Wohnungserwerb

Nach der Gemeinschaftsordnung haften Veräußerer und Erwerber einer Wohnung gesamtschuldnerisch für Rückstände des Veräußerers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Des Weiteren muss der Verwalter einen sich aus der Abrechnung ergebenden Überschuss auszahlen, soweit er nicht verrechnet werden kann. Die Erwerber einer Wohnung wurden im Jahr 2010 erfolgreich hinsichtlich Hausgeldrückständen des Verkäufers und Voreigentümers für zurückliegende Abrechnungsjahre gerichtlich in Anspruch genommen. Neben den laufenden Hausgeldern leisteten sie im Jahr 2010 insoweit auch eine Teilzahlung auf die Klageforderung nebst Zinsen. Im darauffolgenden Jahr wurde die Jahresabrechnung 2010 durch Beschluss mehrheitlich genehmigt. Sie wies als Einnahmen sämtliche Zahlungen der Wohnungseigentümer aus und auch die Zinszahlung der Wohnungserwerber auf die Klageforderung. Gesondert wurde allerdings nicht die hierauf geleistete Hausgeldteilzahlung ausgewiesen. Die erfolgte Teilzahlung aufgrund des Hausgeldverfahrens wurde der Instandhaltungsrücklage zugeführt, die entsprechende Zinszahlung wurde in den Jahreseinzelabrechnungen unter den Wohnungseigentümern verteilt.

Anfechtung der Jahresabrechnung

Der Wohnungserwerber hatte den Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung angefochten. Er vertrat die Auffassung, die Jahresabrechnung widerspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil sich ihr nicht entnehmen lasse, dass die auf die gerichtliche Entscheidung geleisteten Zahlungen keine Hausgeldzahlungen der Wirtschaftsperiode 2010 darstellten, sondern andere Wirtschaftsperioden davor betreffen. Des Weiteren hätten die von ihm geleisteten Zinszahlungen nicht in den Jahreseinzelabrechnungen auf die Wohnungseigentümer verteilt werden dürfen. Hingegen hätte das sich im Übrigen aber ergebende Gesamtguthaben aus der Jahresabrechnung unter den Wohnungseigentümern verteilt werden müssen. Die Klage hatte keinen Erfolg.

Anforderungen an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung

Den Anforderungen an eine ordnungsmäßige Jahresabrechnung ist dann Genüge getan, wenn sie anders als der Wirtschaftsplan nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist. Insoweit war schon nicht zu beanstanden, dass die von den Wohnungseigentümern auf die gerichtlich geltend gemachten Hausgeldrückstände gezahlten Zinsen in der Gesamtabrechnung als Gemeinschaftserträge verbucht und in den Einzelabrechnungen anteilig ausgekehrt wurden. Denn Zinserträge auf Hausgeldrückstände gehören zu den Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 16 Abs. 1 WEG und stehen den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Solche Erträge können – sofern sie nicht zur Deckung der Kosten und Lasten verwendet werden sollen – an die Wohnungseigentümer ausgekehrt werden. Dazu bedarf es zwar einer Beschlussfassung. Diese war mit der Genehmigung der Jahresabrechnung und der Einzelabrechnungen jedoch auch erfolgt.

Nachzahlungen aus Vorjahren stellen ebenfalls eine Einnahme aus Hausgeldzahlung dar

Weil die Jahresabrechnung als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung zu führen ist, stellt auch eine Nachzahlung auf Rückstände aus Vorjahren in der Gesamtabrechnung eine Einnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft aus Hausgeldzahlung dar. Eine nähere Aufschlüsselung der Hausgeldzahlungen, aus der die Abrechnungszeiträume hervorgehen, für die sie geschuldet waren, ist wegen des Charakters der Jahresabrechnung als reiner Einnahmen- und Ausgabenrechnung nicht zwingend erforderlich. Die Gesamtabrechnung wird durch diese Angaben auch nicht unbedingt übersichtlicher bzw. verständlicher. Denn dass Zahlungen nicht in dem Abrechnungszeitraum geleistet werden, für den sie geschuldet sind, kann vielfältige Gründe haben. Wird beispielsweise das im Dezember fällige Hausgeld erst im Januar des Folgejahres beglichen, ist es erst in dem Folgejahr als Einnahme aufzuführen, obwohl es auf das Vorjahr entfällt. Wird umgekehrt eine im Januar des Folgejahres fällige Zahlung schon im vorangehenden Dezember geleistet, erhöht sie die Einnahmen des Vorjahres. Abrechnungsspitzen aus dem Vorjahr werden ebenfalls erst mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung fällig und sind bei Zahlung im Folgejahr als Einnahme zu verbuchen. Die Gesamtabrechnung kann die Einnahmen dahingehend aufschlüsseln, rechtlich zwingend sind solche Angaben indes nicht.

Guthaben als Ergebnis der Gesamtabrechnung...

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