1 Welche Angaben müssen in der Jahresabrechnung enthalten sein?

Die Jahresabrechnung muss die Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft im Abrechnungszeitraum enthalten. Aus ihr muss sich ferner ergeben, nach welchem Verteilerschlüssel sowohl die Einnahmen als auch die Ausgaben auf die Eigentümer umgelegt werden. Die Jahresabrechnung setzt sich deshalb aus der Gesamt- und den Einzelabrechnungen zusammen.

2 Müssen die Einnahmen in der Jahresabrechnung aufgeschlüsselt sein?

Der Eigentümer soll anhand der Jahresabrechnung ersehen können, wie die Einnahmen der Gemeinschaft sich im Abrechnungsjahr zusammensetzen. Die Einnahmen sind daher aufzuschlüsseln nach solchen aus Hausgeldzahlungen der Eigentümer und den übrigen Einnahmen der Gemeinschaft wie z. B. Zinseinkünfte oder Mieteinnahmen.

3 Sind die Ausgaben in der Jahresabrechnung ebenfalls aufzuschlüsseln?

Auch hinsichtlich der Ausgaben soll der Eigentümer erkennen können, welche Ausgaben im Einzelnen im Abrechnungsjahr angefallen sind. Die Ausgaben sind deshalb ebenfalls aufzuschlüsseln.

Da die Jahresabrechnung für vermietende Eigentümer die Grundlage für die Erstellung der Mietnebenkostenabrechnung ist, sollte sie deutlich machen, welche Betriebskosten gemäß § 556 BGB auf die Mieter umgelegt werden können. Diese ergeben sich aus § 2 der Betriebskostenverordnung. Zu den auf Mieter nicht umlegbaren Kosten gehören das Verwalterhonorar, Verwaltungskosten wie z. B. Saalmiete für Eigentümerversammlungen etc., Kosten des Geldverkehrs, Kosten laufender Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, also der Instandhaltung und Instandsetzung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage.

4 Was muss sich aus den Einzelabrechnungen ergeben?

Die jeweilige Einzelabrechnung muss erkennen lassen, welche Einnahmenpositionen und welche Ausgabenpositionen nach welchen Umlageschlüsseln auf die Eigentümer umgelegt wurden.

Die Umlageberechnung muss nachvollziehbar sein, d. h. in der Abrechnung muss die Gesamtsumme der Umlageeinheiten und der auf die betreffende Wohnung entfallende Anteil genannt sein. Richtet sich der Umlageschlüssel z. B. nach Miteigentumsanteilen, so muss die Gesamtsumme aller Miteigentumsanteile und die Summe der auf die betreffende Wohnung entfallenden Miteigentumsanteile in der Einzelabrechnung aufgeführt sein. Es genügt nicht der Hinweis, der Umfang der Miteigentumsanteile ergäbe sich aus der Teilungserklärung.

Von elementarer Bedeutung ist die Darstellung der sich nach Saldierung der kalkulierten Vorschüsse nach Wirtschaftsplan und tatsächlich entstandenen Kosten ergebenden Abrechnungsspitze. Beschlussgegenstand nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG ist nämlich nicht mehr die Jahresabrechnung an sich, sondern nur noch die Abrechnungsspitze.

5 Muss die Jahresabrechnung auch Angaben über das Vermögen der Gemeinschaft enthalten?

Nach wie vor kann auch im Rahmen der Jahresabrechnung etwa die Entwicklung der Bankkonten dargestellt werden. Allerdings ist dies vor dem Hintergrund nicht mehr erforderlich, als der Verwalter gemäß § 28 Abs. 4 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen hat. Hier hat er insbesondere zum Stichtag 31.12. des abgelaufenen Jahres den Stand der gemeinschaftlichen Bankkonten anzugeben.

Im Rahmen der Jahresabrechnung sollte wohl weiterhin eine kurze Darstellung gebildeter Rücklagen, insbesondere der Erhaltungsrücklage, erfolgen. Im Vermögensbericht ist nämlich nur der Ist-Stand der Rücklagen darzustellen. Da die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG die Abrechnung über den Wirtschaftsplan darstellt, sollten also die auf Grundlage des Wirtschaftsplans festgesetzten Soll-Beiträge dargestellt werden. Weiter empfiehlt sich die Darstellung weiterer Zuführungen durch Zinserträge oder Ähnliches. Schließlich sollten auch die Entnahmen aus der Rücklage ausgewiesen werden.

6 Sind in die Jahresabrechnung die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben aufzunehmen oder sind Rechnungsabgrenzungen vorzunehmen, wenn beispielsweise im Abrechnungsjahr eine Einnahme erfolgt, die für das nächste Abrechnungsjahr bestimmt ist?

Die Jahresabrechnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes isteine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, d. h. es sind grundsätzlich nur die tatsächlich im Abrechnungsjahr gebuchten Zahlungseingänge und Zahlungsausgänge zu berücksichtigen. Eine Ausnahme gilt für die Heizkosten, welche nach der Heizkostenverordnung abzurechnen sind. Dies jedoch nur im Rahmen der Jahreseinzelabrechnung. In der Jahresgesamtabrechnung sind die Kosten der tatsächlichen Ausgaben für Heizenergie darzustellen.

7 In welchem Zeitraum muss die Verwaltung die Jahresabrechnung vorlegen?

Die Jahresabrechnung ist vom Verwalter möglichst zeitnah zu erstellen und der Eigentümergemeinschaft zur Beschlussfassung vorzulegen. Mit Rücksicht auf die Heizkostenabrechnungen, welche oft von einem Drittunternehmen erstellt werden, ist es in der Praxis kaum möglich, die Jahresabrechnung bereits innerhalb der ersten 3 Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahrs zu erstellen. Die Vorlage der Jahresabrechnung sollte jedoch spätestens innerhalb von 6 Monaten nach Ablauf des Wirtschaftjahrs erfolgen.

8 Muss die Gemeinschaft nur die Gesamtabrechnung genehmigen oder muss sie auch die Einzelabrechnungen genehmigen?

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 werden weder die Jahresgesamt- noch die Jahreseinzelabrechnungen beschlossen. Beschlussgegenstand nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG ist allein noch die Abrechnungsspitze. Das den Abrechnungsspitzen zugrunde liegende Rechenwerk "Jahresabrechnung" stellt keinen Beschlussgegenstand mehr dar. Der Beschluss über die Festsetzung der sich auf Grundlage der Jahresabrechnung ergebenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge dient als Anspruchsgrundlage für die Forderung der...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge