Intensivpflege- und Beatmun... / 3 Abwehrmöglichkeiten

Individualanspruch

Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat bei einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung, die mehr beeinträchtigt als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung, einen Anspruch auf Unterlassen der zweckbestimmungswidrigen Nutzung. Dieser Anspruch folgt aus den Bestimmungen der § 15 Abs. 3 WEG und § 1004 BGB. Der einzelne Wohnungseigentümer kann diesen ihm zustehenden Individualanspruch unmittelbar und ohne vorhergehende Beschlussfassung – mithin ohne Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer – gegen den zweckbestimmungswidrig Nutzenden geltend machen.

Gekorene Ausübungsermächtigung

In aller Regel aber wird sich nicht nur ein Wohnungseigentümer beeinträchtigt fühlen, sondern mehrere, wenn nicht alle übrigen. Insoweit kann der den Wohnungseigentümern individuell zustehende Anspruch durch Beschlussfassung auf Grundlage von § 10 Abs. 6 Satz 3 2. Halbsatz WEG zur Ausübung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen werden (sog. "gekorene" Ausübungsermächtigung).

Vorgehen gegen den Betreiber

Betreibt der Sondereigentümer selbst die Intensivpflege- und Beatmungs-WG, wird er direkt auf Unterlassung in Anspruch genommen. Dies dürfte in der Praxis der absolute Ausnahmefall sein. In aller Regel vermieten die Sondereigentümer ihre Einheiten an insoweit professionelle Betreiber derartiger WGs. In diesem Fall kann nicht nur der vermietende Wohnungseigentümer, sondern zugleich oder stattdessen der mietende Betreiber auf Unterlassung gemäß § 1004 BGB in Anspruch genommen werden. Der Weg unmittelbar gegen den Nutzer ist zumindest mit Blick auf etwa erforderliche Maßnahmen der Zwangsvollstreckung weniger steinig als derjenige, in dem der Wohnungseigentümer als Vermieter in Anspruch genommen wird.

Betreiber als Mieter

Zu berücksichtigen ist hierbei, dass es dem Betreiber als Mieter gerade vertraglich gestattet ist, die Sondereigentumseinheit als Intensivpflege- und Beatmungs-WG zu nutzen. Die entscheidende Frage jedenfalls, ob der vermietende Wohnungseigentümer die Nutzung unterbinden kann, beantwortet sich erst im Zwangsvollstreckungsverfahren. Der Mieter schuldet die Unterlassung selbst, der Vermieter hingegen nur ein Hinwirken auf das Unterlassen der zweckbestimmungswidrigen Nutzung. Der vermietende Sondereigentümer wird rechtlich kaum in der Lage sein, seinen Mieter auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen oder das Mietverhältnis zu kündigen. Ist dem Mieter wie in aller Regel das im wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht störende Verhalten nach dem Mietvertrag ausdrücklich erlaubt oder zumindest nicht untersagt, fehlt dem Vermieter die rechtliche Handhabe mit Blick auf Abmahnung und Kündigung. Letztlich wird dieser versuchen müssen, mit seinem Mieter eine wirtschaftliche Lösung des Problems über einen Aufhebungsvertrag mit ggf. ruinösen Ablösekosten zu schließen. Jedenfalls kann ein Zwangsvollstreckungsverfahren gegen den vermietenden Wohnungseigentümer äußerst langwierig sein. Anders bei der Vollstreckung gegen den Mieter: Hier sollte zwar bereits im Klageantrag die Androhung eines Zwangsmittels für den Fall der Zuwiderhandlung enthalten sein, Maßnahmen der Zwangsvollstreckung sind dann aber unproblematisch und vor allem zeitnah umzusetzen.

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