Den Wohnungseigentümern fehlt die Beschlusskompetenz den Verwalter zu ermächtigen, Sanierungsarbeiten das Gemeinschaftseigentum verschiedener Sondereigentumseinheiten betreffend eigenständig zu beauftragen. Zur ordnungsmäßigen Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört, dass vor einer Instandsetzungsmaßnahme eine Bestandsaufnahme vorzunehmen ist, also der Schadensumfang zu ermitteln ist, dessen Ursachen sowie der Instandsetzungsbedarf. Da im Hinblick auf eine Sanierungsmaßnahme eine Kosten-Nutzen-Analyse zu erstellen ist, erfordert eine ordnungsmäßige Instandsetzungsmaßnahme, dass vor einer Auftragsvergabe 3 Vergleichsangebote eingeholt werden (LG Dortmund, Urteil v. 21.4.2015, 1 S 445/14).
Nichtiger Beschluss wegen mangelnder Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer
In mehreren Wohnungen sind Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbefall vorhanden. Der Verwalter hatte insoweit mit einem Fachunternehmen einen Ortstermin in einer der Wohnungen durchgeführt. Auf Grundlage des seitens des Unternehmens erstellten Angebots über die Sanierung dieser Wohnung hatten die Wohnungseigentümer Folgendes beschlossen: Von Feuchtigkeitsschäden betroffene Wohnungseigentümer könnten sich an den Verwalter wenden, der dann das Unternehmen mit der Sanierung der jeweiligen Wohnungen beauftragen solle. Dieser Beschluss wurde von einem Wohnungseigentümer erfolgreich angefochten. Er war jedoch bereits wegen mangelnder Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig, im Übrigen aber verstößt er gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung.
Der Eigentümerversammlung fehlte die Beschlusskompetenz, weil der Beschluss auf eine unzulässige Kompetenzverlagerung hinausläuft. Denn die Eigentümer der betroffenen Wohnungen sollen sich bei der Verwaltung melden, welche die Arbeiten koordinieren und damit auch den Auftrag an das ausführende Unternehmen vergeben soll. Insoweit wird aber eine wesentliche Aufgabe von der Eigentümerversammlung auf die Verwaltung delegiert, denn der Umfang und die Kosten einer Sanierungsmaßnahme innerhalb einer Wohnung hängen maßgeblich von dem jeweiligen Umfang der Feuchtigkeits- und Schimmelschäden innerhalb einer Wohnung ab. Insoweit bezieht sich das in Bezug genommene Angebot nur auf eine spezielle Wohnung und gibt damit nur wieder, welcher Aufwand für diese Wohnung anfällt. Es ist aber ohne Weiteres denkbar, dass auch deutlich teurere Sanierungsarbeiten für eine Wohnung anfallen können und damit die Verwaltung über eine wesentliche Frage, nämlich die hinsichtlich der Größe des Auftragsvolumens, selbst entscheiden kann.
Beschluss widersprach auch Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung
Der Beschluss widersprach des Weiteren ordnungsgemäßer Verwaltung. Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gehören zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung eine ordnungsmäßige Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Insoweit ist erforderlich, dass vor einer Instandsetzungsmaßnahme eine Bestandsaufnahme durchgeführt, also der Schadensumfang und dessen Ursachen sowie der Instandsetzungsbedarf ermittelt wird. Da im Hinblick auf eine Sanierungsmaßnahme eine Kosten-Nutzen-Analyse zu erstellen ist, erfordert eine ordnungsmäßige Instandsetzungsmaßnahme, dass vor einer Auftragsvergabe zumindest bei größeren Instandsetzungsmaßnahmen 3 Vergleichsangebote eingeholt werden.
Keine ordnungsgemäße Bestandsaufnahme vor der Beschlussfassung
Eine ordnungsgemäße Bestandsaufnahme war vor der Beschlussfassung auch nicht durchgeführt worden, weil bereits nach dem Beschlussinhalt offen ist, welche Wohnungen von der beschlossenen Innensanierungsmaßnahme betroffen sein sollten und damit auch, welche Gesamtkosten auf die Eigentümergemeinschaft mit der beschlossenen Maßnahme zukommen. Gerade deren Kenntnis ist aber erforderlich, um eine erforderliche Kosten-Nutzen-Analyse durchführen zu können, insbesondere auch im Vergleich zu etwaigen alternativen Sanierungsmöglichkeiten. In einem zweiten Schritt wären dann 3 Vergleichsangebote einzuholen gewesen in Bezug auf eine konkrete Ausführungsvariante der Sanierung.
Bedeutung für die Verwalterpraxis
Es bedarf keiner Diskussion darüber, dass im Rahmen von Sanierungsmaßnahmen der exakte Umfang der erforderlichen Instandsetzung geklärt sein muss. Im Folgenden sind dann Vergleichsangebote einzuholen. Die für das Dortmunder Umland zuständige Berufungskammer des LG Dortmund vertritt zwar die Ansicht, dass dies erst ab einem Volumen von 5.000 EUR erforderlich ist. Es ist aber bereits zweifelhaft, ob die für das Stadtgebiet Dortmund zuständige Berufungskammer diese Auffassung teilt. Der Verwalter sollte sich hieran jedenfalls nicht orientieren, sondern stets Vergleichsangebote einholen, soweit nicht untergeordnete Maßnahmen der laufenden Instandhaltung betroffen sind.
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