Instandhaltung und Instandsetzung: Überwälzung auf den Eigentümer per Teilungserklärung kann umfassend sein
  

Begriff

Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instand zu halten und instand zu setzen sind, ist nächstliegend dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder- als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft (BGH, Urteil v. 4.5.2018, V ZR 163/17).

Regelung in der Teilungserklärung

Vorliegend gehören zur Dachgeschosswohnung auch 2 Dachterrassen. Die Teilungserklärung enthält folgende Bestimmung: "Jeder Wohnungseigentümer hat sein Sondereigentum auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen. Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia) sind von ihm auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen." Die Dachterrassen sind in der Teilungserklärung zu Sondereigentum des Eigentümers der Dachgeschosswohnung erklärt worden.

Streit um Kostentragung

Im Bereich einer der beiden Dachterrassen traten Schäden an im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteilen auf. Die Wohnungseigentümer hatten daher entsprechende Instandsetzungsmaßnahmen beschlossen. Zur Kostentragung sollte allein der Eigentümer der Dachgeschosswohnung verpflichtet sein. Dieser hatte den Beschluss angefochten. Er ist der Auffassung, die Dachterrasse diene nicht seinem ausschließlichen Gebrauch, da sie gleichzeitig das Dach der darunterliegenden Wohnung sei. Seine Klage hatte dennoch keinen Erfolg.

Kostentragung des Dachterrasseneigentümers aufgrund der Bestimmung in der Teilungserklärung

Der angefochtene Beschluss ist rechtmäßig. Die Dachterrasse gehört nach der Teilungserklärung zum Sondereigentum des Wohnungseigentümers. Eine derartige Zuordnung in der Teilungserklärung ist zunächst rechtlich möglich. Das betrifft aber nur die nichtkonstruktiven Teile der Dachterrasse. Deren konstruktive Teile bleiben ungeachtet dieser Zuweisung gemeinschaftliches Eigentum. Ihre Sanierung ist deshalb an sich Aufgabe aller Wohnungseigentümer, die sich nach § 16 Abs. 2 WEG entsprechend ihren Miteigentumsanteilen an den Kosten zu beteiligen hätten. Der klagende Wohnungseigentümer hat die Kosten der beschlossenen Sanierung aber aufgrund der Bestimmung in der Teilungserklärung allein zu tragen.

Ausschließlicher Gebrauch durch den Wohnungseigentümer

Die Verpflichtung, die Kosten der Instandsetzung einzelner Einrichtungen, Anlagen oder Teile des Gebäudes allein zu tragen, trifft den Wohnungseigentümer nach der Teilungserklärung nicht nur bei den als Anwendungsbeispielen ausdrücklich genannten Balkonen und Loggien, sondern auch bei allen anderen Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteilen, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch den Wohnungseigentümer bestimmt sind.

Dachterrasse bedeutet tendenziell eine höhere Störungsanfälligkeit

Eine in das Dach des Hauses eingelassene Terrasse ist eine Sonderausstattung der Dachgeschosswohnung, der sie zugeordnet ist. Sie soll dem Sondereigentümer ähnlich wie ein Balkon oder eine Loggia die Möglichkeit bieten, im Freien zu sitzen, ohne das Gebäude verlassen zu müssen. Ein solcher Freisitz kann im Dach der Anlage nur geschaffen werden, wenn die an sich geschlossene Dachfläche mit einem Einschnitt versehen und der dadurch der Witterung ausgesetzte Teil der Dachplatte durch eine diesem Zweck entsprechende, tendenziell indessen störungsanfälligere Gestaltung der Terrassenfläche und die Auskleidung der Terrasse gegen Witterungseinflüsse geschützt wird. Diese zusätzlichen Maßnahmen entfielen bei einer Bauweise ohne Dachterrasse. Sie sind Voraussetzung dafür, dass mit der Terrasse im Dach ein Freisitz geschaffen werden kann und die mit dieser Sonderausstattung verbundenen Gebrauchsmöglichkeiten entstehen.

Ausschließlicher Gebrauch richtet sich nach Zugang

Für die Frage nach dem ausschließlichen Gebrauch einer solchen Terrasse kommt es deshalb darauf an, wer Zugang zu ihr hat. Das ist allein der klagende Wohnungseigentümer. Die zu sanierende Terrasse ist nach der Teilungserklärung Teil seines Sondereigentums und unterliegt schon deshalb nicht dem Mitgebrauch anderer Wohnungseigentümer. Aus dem Umstand, dass die Dachterrassen zum Sondereigentum der mit ihnen ausgestatteten Wohnungen gehören und jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum ohnehin auf seine Kosten instand zu setzen hat, folgt im Gegenteil, dass mit der Regelung in der Teilungserklärung gerade die Kosten einer Instandsetzung der zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Teile solcher Terrassen erfasst werden sollen.

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