Die Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache ist häufig durch vertragliche Vereinbarungen abbedungen, insbesondere hinsichtlich der Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen.
Der Begriff "Renovierung" beschränkt sich nicht nur auf das Durchführen von Schönheitsreparaturen, sondern erfasst nach dem allgemeinen Sprachverständnis auch Maßnahmen zur Instandsetzung von Bauwerken. Hierunter versteht man das Beseitigen von Schäden aufgrund von Abnutzung, die auch durch den gewöhnlichen Gebrauch entstanden sein können, sowie Maßnahmen, die zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands oder einem besseren, dem aktuellen Stand der Technik entsprechenden Zustand führen können.[1]
Jedoch sind solche von der gesetzlichen Vorschrift des § 535 BGB abweichenden Vereinbarungen nach den von der Rechtsprechung aufgestellten Kriterien nur in beschränktem Umfang möglich.
2.1 Allgemeine Grundsätze
Formularklauseln, die vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrags abweichen, sind nur wirksam, wenn hierfür sachliche Gründe sprechen und das mit der Übernahme der Pflichten verbundene Risiko für den Mieter überschaubar bleibt. Hieraus ist wiederum abzuleiten, dass die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten nur in Grenzen auf den Mieter übertragbar sind.
Volle Instandhaltungslast benachteiligt Mieter unangemessen
Eine Klausel, wonach der Mieter die gesamte Instandhaltungslast zu tragen hat, verstößt gegen § 307 BGB, weil dem Mieter bei einer solchen Vertragsgestaltung ein unkalkulierbares Risiko auferlegt würde. Vielmehr darf die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht nur hinsichtlich solcher Abnutzungen auf den Mieter übertragen werden, die aus dem Mietgebrauch folgen und sich auf die Einflusssphäre des Mieters beschränken.[1]
Die Pflicht zur Ersatzbeschaffung von Gegenständen, die infolge ihres Alters unbrauchbar geworden sind, muss beim Vermieter verbleiben. Weiterhin darf dem Mieter keine Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht für solche Veränderungen auferlegt werden, die durch Maßnahmen des Vermieters oder durch Dritte verursacht wurden.[2] Gleiches gilt für die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht für Gegenstände außerhalb der Mieträume. Von diesem Grundsatz macht die h. M. allerdings eine Ausnahme.
Kosten begrenzen in Vertragsklausel
Danach kann der Mieter von Gewerberaum verpflichtet werden, sich an den Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlicher Hausteile zu beteiligen, wenn die Klausel eine Kostenbegrenzung enthält.[3]
2.2 Gewerberaummiete
Im Bereich der Gewerberaummiete lässt die Rechtsprechung grundsätzlich eine weitergehende Abwälzung von Reparaturen auf den Mieter zu als bei der Wohnraummiete.
Einem gewerblichen Mieter kann die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen überbürdet werden, solange damit nicht ein vollständiger Übergang der Sachgefahr verbunden ist und dies nicht zu einem unkalkulierbaren Kostenrisiko des Mieters führt.[1]
Wirksame Klausel bei Gewerberaum
So ist etwa die Klausel, nach der "die laufende Instandhaltung und Instandsetzung im Inneren der Räume" dem Mieter auferlegt worden ist, bei Gewerberäumen für zulässig angesehen worden unter der Prämisse, dass die Klausel nur durch den Mietgebrauch veranlasste Instandsetzungen betrifft.[2]
Der Mieter/Pächter darf daher nicht mit Schäden und Abnutzungen belastet werden, die schon bei Vertragsschluss vorhanden waren.
Instandhaltung nach Vertragsbeginn
Dementsprechend ist auch die Klausel "Die Instandhaltung und Instandsetzung des gesamten Pachtobjekts obliegt dem Pächter" einschränkend dahin auszulegen, dass der einwandfreie Zustand der Mietsache bei Vertragsbeginn vorausgesetzt wird und der Pächter nur die durch den Gebrauch verursachten Abnutzungen nach Bedarf und Erforderlichkeit beheben muss.[3]
Instandhaltung ohne Instandsetzung
Beinhaltet eine Klausel nur den Begriff der "Instandhaltung" und nicht auch die "Instandsetzung", werden nur vorbeugende Maßnahmen erfasst, nicht aber die Behebung von Schäden an der Mietsache.[4]
Unwirksam ist auch eine Formularklausel, wonach der Mieter ohne sachliche oder kostenmäßige Begrenzung die gesamte Pflicht unabhängig davon übernimmt, ob die Verschlechterung durch den Mietgebrauch, höhere Gewalt oder rechtswidriges Eingreifen Dritter entstanden ist.[5]
Dementsprechend ist auch die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe unwirksam, da dem Mieter damit auch Kosten auferlegt würden, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und somit nicht in seinen Risikobereich fallen.[6]
Instandhaltungsrücklage beschränken
Daher ist die formularmäßige Überbürdung der Instandhaltungsrücklage auf den Mieter...
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