Das Recht des Mieters, vom Vermieter die Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands zu verlangen, entfällt, wenn der Mangel vom Mieter oder von Personen, für die der Mieter haftet, herbeigeführt wurde.
Personen, für die der Mieter haftet
Zu diesen Personen gehören grundsätzlich Haushaltsangehörige, Untermieter und Besucher sowie die vom Mieter beauftragten Lieferanten und Handwerker.
Zur Klärung der Frage, wer den Mangel herbeigeführt hat und daher für dessen Beseitigung zuständig ist, muss zunächst der Vermieter darlegen und beweisen, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt (z. B. aufgrund Mängel der Bausubstanz), sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters (z. B. unsachgemäße Behandlung der Mietsache). Hat er diesen Beweis geführt, muss der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat (sog. Beweislastverteilung nach Verantwortungsbereichen).
Beweislast bei Reparaturversuchen trägt Vermieter
Behauptet der Mieter, die Mietsache sei nach Reparaturversuchen des Vermieters immer noch mangelhaft, trägt der Vermieter die Beweislast für den Erfolg seiner Mängelbeseitigungsmaßnahmen.[1]
Tritt in der Mietwohnung ein Schaden (z. B. durch Brand) auf und ist der Schadenshergang ungeklärt, trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass er den Schaden weder verursacht noch verschuldet hat.[2] Zur Haftung des Vermieters für einen Wohnungsbrand, wenn die Ursache aus dem Gefahrenbereich des Vermieters stammt, vgl. OLG Celle, Urteil v. 29.11.1995.[3]
Der Mieter hat jedoch eingetretene Mängel der gemieteten Sache nicht zu vertreten, wenn diese lediglich auf normalem Verschleiß bzw. Alterung beruhen.[4]
Abgenutzter Bodenbelag
Ist ein Fußbodenbelag (hier: 20 Jahre alter PVC-Boden in Arztpraxis) vollständig abgenutzt, muss der Vermieter, der gegen den Mieter Schadensersatzansprüche wegen der behaupteten Beschädigung des Bodens geltend macht, beweisen, dass die Ursache der Schäden nicht aufgrund von Alterung eingetreten sind, sondern im Verantwortungsbereich des Mieters gelegen haben, z. B. durch unsachgemäße Reinigung verursacht wurden.[5]
Liegt ein Verschulden des Mieters in diesem Sinne nicht vor, ist es für die Instandhaltungsverpflichtung des Vermieters ohne Bedeutung, welche Ursache der Mangel hat.
Die Beweislast dafür, dass ein Mangel der Mietsache dem Vermieter angezeigt wurde, trägt der Mieter. Dazu gehört auch, dass der Adressat der Mängelanzeige Vertreter oder Empfangsbote des Vermieters war oder dass die Anzeige dem Vermieter auf andere Weise zugegangen ist. Klagt ein Sozialversicherungsträger aus übergegangenem Recht[6], trifft ihn die Beweislast.[7]
Grob fahrlässig verursachter Unfall
Trotz Vorliegen eines Mangels kann der Geschädigte bzw. dessen gesetzlicher Krankenversicherer, auf den etwaige Schadensersatzansprüche des Geschädigten übergegangen sind (hier: 4-jähriges Kind, das wegen eines nicht schließenden Fensterriegels aus dem Fenster der Mietwohnung gestürzt ist), wegen der Behandlungskosten nicht beim Vermieter Rückgriff nehmen, wenn der Geschädigte bzw. dessen gesetzlicher Vertreter (hier: die Kindesmutter) den Unfall durch grobe Fahrlässigkeit herbeigeführt hat.[8]
Instandhaltungspflicht bei höherer Gewalt
Die Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsverpflichtung des Vermieters entfällt auch dann nicht, wenn der Mangel oder der Schaden an der Mietsache durch höhere Gewalt (z. B. durch Hochwasser) verursacht wurde.
Brand durch Implosion des TV-Geräts
Gleiches gilt, wenn ein vom Mieter nicht verschuldeter technischer Defekt (z. B. die Implosion seines Fernsehgeräts) zu dem Schaden geführt hat.[9] Hier wäre der Mieter zur Beseitigung der Schäden an den Mieträumen nur dann verpflichtet, wenn sein Fernsehgerät durch unsachgemäße Bedienung defekt geworden ist, wobei dem Benutzer eines Fernsehgeräts jedoch nicht zugemutet werden kann, das Gerät, unabhängig davon, ob es eingeschaltet ist oder nicht, ständig zu beobachten.[10]
Die Beseitigung von Schäden trifft den Vermieter auch dann, wenn diese durch Personen verursacht werden, für die der Mieter nicht haftet.
Haftung bei Einbruch
Wurde bei einem Einbruch die Wohnungseingangstür beschädigt, hat der Vermieter lediglich gegen den – oftmals unbekannten – Täter einen Anspruch auf Schadensersatz, während er dem Mieter gegenüber verschuldensunabhängig zur Wiederherstellung eines vertragsgemäßen Zustands verpflichtet ist.
Kein Schadensersatz des Mieters
Umgekehrt kann der Mieter vom Vermieter in diesen Fällen jedoch keinen Schadensersatz für seine abhanden gekommenen oder beschädigten Gegenstände verlangen, da es hierfür regelmäßig an dem insoweit notwendigen Verschulden des Vermieters fehlt.
Jede Partei muss somit den ihr entstandenen Schaden selbst tragen, wenn nicht eine Versicherung, z. B. eine Gebäudeversicherung für den Vermieter oder eine Hausratversicherung für den Mieter, den Schaden abdeckt.
Staatliche Ents...
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