Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume – Pflich ... / 1 Gegenstände und Ausstattungen des Mieters

Keine Instandhaltungspflicht des Vermieters besteht für Gegenstände und Ausstattungen, die vom Mieter selbst in die Mieträume eingebracht wurden. Die Beweislast dafür, dass die Mieträume vom Vermieter mit einer bestimmten Ausstattung versehen wurden (z. B. Gasöfen), für die der Vermieter instandhaltungspflichtig ist, trägt der Mieter, d. h., im Zweifel muss der Mieter die Instandhaltungspflicht des Vermieters für bestimmte Gegenstände in den Mieträumen beweisen.^[1]

Praxis-Tipp

Ausstattung der Wohnung dokumentieren

Bei Übergabe der Mieträume sollte daher auch die Ausstattung der Mieträume in einem Übergabeprotokoll dokumentiert werden.

Gleiches gilt für Gegenstände und Einbauten (z. B. Einbauküchen, Sanitärausstattung, Böden), die der Mieter von seinem Mietvorgänger erworben hat bzw. die ihm von diesem unentgeltlich überlassen wurden. Hat der neue Mieter dagegen die von dem Vormieter in die Mieträume eingebrachten Einrichtungen (z. B. Fußbodenbelag, in Leichtbauweise errichtete Zwischenwände) nicht im Wege einer Ablösungsvereinbarung übernommen, hängt es von der Auslegung des mit dem Nachmieter abgeschlossenen Mietvertrags ab, ob die Einrichtungen als Bestandteile der Mietsache mitvermietet worden sind und sich die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters damit auch auf diese Einrichtungen erstreckt. Bei fest mit der Mietsache verbundenen Einbauten wird man mangels entgegenstehender Vereinbarung im Zweifel von einer Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters ausgehen dürfen.^[2]

Gleiches gilt, wenn der Mietvorgänger die Gegenstände bzw. Einbauten nach seinem Auszug in den Mieträumen lediglich zurückgelassen hat. Auch dann ist das Eigentum nicht auf den Nachmieter, sondern auf den Vermieter übergegangen. Dies hat zur Folge, dass diese Gegenstände und Einbauten – mangels einer anderweitigen Vereinbarung – als vermieterseits gestellt und damit als mitvermietet gelten.^[3] Damit erstreckt sich die gesetzliche Instandhaltungspflicht des Vermieters auch auf die vom Vormieter zurückgelassenen Gegenstände und Einbauten.

Wichtig

Überraschende Klausel

Eine Formularklausel des Vermieters, wonach vom Vormieter stammende Mobiliarteile (z. B. Herd, Kühlschrank, Schränke, Bodenbeläge) in das Eigentum des Mieters übergehen, ist überraschend und wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; insbesondere wenn der Mieter keinen Kontakt zum Vormieter hatte. Daher kann diese Klausel keine Freizeichnung des Vermieters von seinen gesetzlichen Instandhaltungspflichten bewirken.^[4]

Vereinbaren die Mietvertragsparteien, dass der Mieter berechtigt ist, die – gegen einen in der Gesamtmiete ausgewiesenen monatlichen Betrag mitvermietete – Einbauküche auszulagern und eine eigene Einbauküche einzubauen, wird zwar der Vermieter von seiner Gestellungs- und Ersetzungspflicht frei, nicht aber der Mieter von seiner Mietzahlungspflicht, wenn die z. B. im Keller gelagerte Einbauküche abhanden kommt.^[5]

Ferner hat der Mieter keinen Anspruch auf Beseitigung von Mängeln, deren Entstehung in seinem Verantwortungsbereich liegt (z. B. bei selbst verursachten Schimmelschäden). Verlangt der Mieter vom Vermieter trotzdem Mängelbeseitigung oder droht er ihm eine Mietminderung an, obwohl er erkennt oder nur infolge Fahrlässigkeit nicht erkennt, dass der angebliche Mangel in seinem eigenen Verantwortungsbereich liegt, kann er dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet sein, also zum Ersatz der zur Abwehr der Ansprüche aufgewendeten Anwaltskosten des Vermieters.^[6]

Der Schadensersatzanspruch des Vermieters setzt allerdings ein Verschulden des Mieters voraus. An dieses Verschulden sind strenge Anforderungen zu stellen. Insofern darf der Mieter Gewährleistungsansprüche jedenfalls auch dann geltend machen, wenn der Mangel oder dessen Ursache nicht zweifelsfrei feststeht; anderenfalls würde die Durchsetzung von Mängelbeseitigungsansprüchen des Mieters in nicht hinnehmbarer Weise erschwert.^[7]

Auch für Räume und Flächen, die im Mietvertrag nicht als mitvermietet aufgeführt sind, sondern nur "mitbenutzt" werden dürfen (z. B. Keller, Speicher, Stellplatz), steht dem Mieter weder ein Anspruch auf Mängelbeseitigung bzw. Instandsetzung noch ein Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes zu.^[8]

Hinweis

Reinigungsarbeiten

Die Instandhaltungspflicht des Vermieters umfasst keine Reinigungsarbeiten innerhalb der Wohnung. Hierzu ist der Mieter aufgrund der ihm obliegenden Obhutspflicht selbst verpflichtet. Daher ist auch die Reinigung der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie Fensterrahmen gehören, Sache des Mieters. Der Vermieter schuldet dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand; bloße Reinigungsmaßnahmen sind dementsprechend nicht Bestandteil der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters. Insofern ist auch unerheblich, ob die Reinigung der Fenster vom Mieter persönlich geleistet werden kann. Ist dies nicht der Fall, muss sich der Mieter z. B. professioneller ...