Begriff

Ein Innenhof kann nach den konkreten Gegebenheiten des zu beurteilenden Einzelfalls als sondereigentumsfähig gemäß § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG anzusehen sein (OLG Hamm, Beschluss v. 5.1.2016, 15 W 398/15).

Teilender Eigentümer erklärt Innenhof zu Sondereigentum

Der teilende Eigentümer hatte den Innenhof zum Sondereigentum der mit der Nr. 1 in der Teilungserklärung bezeichneten Wohnung erklärt. Die Wohnungseigentumsanlage besteht daneben noch aus einer weiteren darüber liegenden Wohnung. Das Grundbuchamt beanstandete die fehlende Abgeschlossenheit des Innenhofs. Im Übrigen handele es sich bei dem Innenhof nicht um einen Raum.

Aufgrund der konkreten Gegebenheiten Sondereigentumsfähigkeit bejaht

Angesichts der konkreten Gegebenheiten ist der Innenhof als sondereigentumsfähig anzusehen. Die Raumeigenschaft ist zunächst nicht mit der Frage der Abgeschlossenheit identisch. Es handelt sich um 2 selbstständige, wenn auch je nach den Gegebenheiten des Falles einander ergänzende Tatbestandsmerkmale als Voraussetzungen der Sondereigentumsfähigkeit. Raum ist jedenfalls der umbaute, also von Fußboden, Decke und Wänden umschlossene "lichte Raum". Ein Raum ist ein kubisches, also nach Länge, Breite und Höhe abgrenzbares Gebilde. Der Raum im Sinne des WEG ist daher durch die Dreidimensionalität gekennzeichnet, wobei alle Wände von einer gewissen Dauerhaftigkeit und Stabilität gekennzeichnet und die Zugänge abschließbar sein müssen.

Abgeschlossenheit: Alleinige Sachteil- und Raumherrschaft des Sondereigentums

Abgeschlossenheit ist dem Wortsinn nach dann gegeben, wenn der fragliche Bereich nicht ohne Weiteres zugänglich ist. Das Erfordernis des Raumabschlusses hat seinen Grund darin, dass zum Sondereigentum die alleinige Sachteil- und Raumherrschaft des Sondereigentums gehört. Dieser Herrschaftsbereich des Sondereigentums soll mittels Abgeschlossenheit sowohl klar und dauerhaft abgegrenzt als auch gegen widerrechtliches Eindringen tatsächlich abgeschirmt werden. Hierzu reichen feste, geschlossene Wände und verschließbare Zugänge aus.

Innenhof gehört ausschließlich zum Herrschaftsbereich der Einheit Nr. 1

Die für die beabsichtigte Zugehörigkeit des Innenhofs zum Wohnungs- und Sondereigentum notwendige Abgeschlossenheit war vorliegend aufgrund der konkreten baulichen Gegebenheiten gegeben. Der Innenhof kann ausschließlich durch Gebäudeteile betreten werden. Einen sonstigen bestimmungsgemäßen Zugang beispielsweise durch einen Gang zwischen 2 Gebäudeaußenwänden o. Ä. gibt es nicht, weil der Innenhof rundum ohne Lücke von Gebäudeteilen umgeben ist. Alle 3 im Erdgeschoss liegenden Räume, aus denen ein Zugang in den Innenhof möglich ist, gehören nach der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan zum Sondereigentum der Einheit Nr. 1. Der Innenhof gehört aufgrund der baulichen Gegebenheiten somit ausschließlich zum Herrschaftsbereich des Wohnungs- und Teileigentums Nr. 1.

Vorliegend fehlende Überdachung unbeachtlich für Abgeschlossenheit

Dass der Innenhof nicht überdacht ist, rechtfertigt für die Beurteilung der Abgeschlossenheit keine andere Beurteilung. Ein bestimmungsgemäßer Zugang aus den im Obergeschoss liegenden Räumen, die ausschließlich dem Wohnungseigentum Nr. 2 zugewiesen sind, existiert nicht. Die Beurteilung der Abgeschlossenheit kann angesichts dieser Gegebenheiten nicht vom Vorhandensein eines Daches abhängig gemacht werden.

Innenhof ist sondereigentumsfähig

Der Innenhof ist auch sondereigentumsfähig. Zwar bildet der nach oben offene Innenhof mangels Überdachung keinen Raum im oben dargestellten Wortsinn. Es ist aber weder sachgerecht noch erforderlich oder auch nur angemessen, generell Innenhöfen für den Bereich der Geltung des WEG die Sondereigentumsfähigkeit abzusprechen. Ziel des Wohnungseigentumsgesetzes ist es, durch die rechtliche Verselbstständigung des Wohnungs- und Teilungseigentums gegenüber dem Miteigentum den Erwerb von Immobiliareigentum zu fördern. Hierzu ist das Wohnungseigentum dem Eigentum an einem Grundstück grundsätzlich gleichgestellt. Es besteht aus dem Sondereigentum und dem Miteigentum an dem Grundstück. Das Sondereigentum ist als Alleineigentum ausgestaltet.

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