Zusammenfassung

 
Überblick

Die Immobilienmärkte befinden sich in einer überdurchschnittlich langen Aufwärtsbewegung. Vielfach wird erwartet, dass sich diese Entwicklung auch im laufenden Jahr fortsetzen wird. Der deutsche Immobilienmarkt ist nicht nur für nationale, sondern auch für internationale Investoren nach wie vor sehr attraktiv, ungeachtet einer über alle Asset Klassen und bundesweit zu beobachtenden Renditekompression. Transaktionsprozesse fordern die Marktbeteiligten, auch vor dem Hintergrund eines knapper werdenden Angebotes. Transaktionen werden in Bieterverfahren und trotzdem in recht kurzen Zeiträumen abgewickelt. Die Due Diligence Prüfungen laufen, einerseits aus Gründen der Kosteneffizienz, andererseits aus Zeitgründen, zunehmend digital unterstützt ab. Der Beitrag gibt einen Überblick über die derzeit virulenten Themen.

I. Einführung

Aufgrund der guten immobilienwirtschaftlichen Lage werden Bestandsimmobilien, insbesondere sogenannte Core-Immobilien in A-Lagen, immer knapper bzw. sind oftmals aufgrund des starken Bieterwettbewerbs für im Hinblick auf Kaufpreise und Renditeerwartungen restriktiv agierende Investoren schlicht nicht mehr erschwinglich. Dies führt zu einem gesteigerten Interesse an dem Ankauf von Objekten in einem frühen Projektstadium, sei es als Asset Deal oder als Share Deal. Bei (Forward) Share Deals resultiert eine weitere Komplexität aus der Unsicherheit darüber, ob und wie in der laufenden Legislaturperiode der rechtliche Rahmen für die grunderwerbsteuerneutrale Übertragung der Anteile an immobilienhaltenden Gesellschaften weiter verschärft wird.

Verkäufermärkte stellen die Käuferseite vor besondere Herausforderungen. Einerseits befinden sie sich in einem Wettstreit mit anderen Investoren, so dass umfassende Garantiekataloge zunehmend schwerer durchgesetzt werden können, andererseits besteht ein Bedürfnis nach der Sicherung des eingesetzten Kapitals. Bei der Überbrückung dieses Interessenwiderspruchs können W&I-Versicherungen hilfreich sein.

Schließlich war auch die immobilienbezogene Rechtsprechung nicht untätig. Der BGH hat Schriftformheilungsklauseln generell für unwirksam erklärt. Und das OLG Stuttgart hat kürzlich die Auffassung vertreten, dass auch Nachträge zu Kaufverträgen in der Abwicklungsphase eines Ankaufs im Regelfall beurkundet werden müssen.

II. Digitalisierung der Transaktionsprozesse

Technologien sind bereits jetzt nicht mehr wegzudenken. So kommt heutzutage kaum eine Immobilientransaktion mehr ohne einen professionell verwalteten digitalen Datenraum aus.[1] Die Grundvoraussetzung für die Nutzung eines solchen digitalen Datenraums erfüllen die Unternehmen der Immobilienwirtschaft größtenteils: So liegen einer Umfrage zufolge bei ca. 70 % bereits die wichtigsten Daten und Informationen – wenn auch nicht umfassend – digital und strukturiert vor, wobei in fünf Jahren diese Quote bei nahezu 100 % liegen dürfte.[2]

Im Rahmen der Immobilientransaktionen selbst finden derzeit vermehrt (und stetig zunehmend) – neben den bereits gängigen digitalen Datenräumen – die folgenden digitalen Technologien Anwendung:

  • Information Extraction: Hierunter werden Anwendungen zur Filterung von großen Datenmengen auf bestimmte Daten verstanden. Diese kommen sowohl bei der Zusammenstellung der digitalen Datenräume aus vorhandenen Unterlagen des Verkäufers als auch im Nachgang zum schnelleren Ermitteln der relevanten Informationen durch die rechtlichen/technischen Berater (für Prüfungszwecke als auch zum Zwecke der Zusammenstellung der Bezugsurkunde) aus einem umfangreichen digitalen Datenraum zur Anwendung. Schließlich können die am Markt erhältlichen, lernfähigen Programme relevante Informationen nicht nur extrahieren und verwalten, sondern mittlerweile die gefundenen Daten auch in strukturierter Form darstellen. Insbesondere wird diese Technologie bei der Prüfung und Darstellung von Mietverträgen in Immobilientransaktionen[3] – insbesondere im Bereich der Portfolio- und Shoppingcentertransaktionen – angewendet.[4]
  • Smart Documents: Hierunter werden Anwendungen verstanden, mit denen eine automatisierte Dokumentenerstellung ermöglicht wird. Es handelt sich mithin um Anwendungen, die die Ersteller (insbesondere Rechtsanwälte) beim Entwurf von (zumindest teilweise standardisierten) Verträgen, u. a. durch die automatische Zusammensetzung von Klauseln oder Textbausteinen, unterstützen.[5]

Die Vorteile dieser digitalen Anwendungen werden regelmäßig – mit unterschiedlicher Gewichtung – in einer Effizienzsteigerung und damit Kostenreduzierung sowie teilweise auch in einer Qualitätssteigerung im Vergleich zu herkömmlichen Prozessen angesehen.[6] Letztgenannter Effekt wird gerade auch dadurch erreicht, dass sich die Nutzer nunmehr auf ihre Kernkompetenz fokussieren und repetitive/administrative Arbeiten den digitalen Programmen überlassen können.[7]

Der Digitalisierungsprozess hat bereits Einzug in die Immobilienwirtschaft und konkret in Immobilientransaktionen gefunden, gleichwohl steht man hier sicherlich noch am Anfang. Viele Marktteilnehmer beschäftigen sich eingehend ...

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