Die Immobilienmärkte befinden sich in einer ungewöhnlich starken und langen positiven Entwicklungsphase. Nach einem starken Jahr 2017 mit Commercial Real Estate Transaktionen in einem Volumen von 57 Mrd. Euro prognostiziert CBRE auch ein starkes Jahr 2018, einhergehend mit einem substanziellen Nachfrageüberhang in beinahe allen Asset Klassen, beispielsweise im Bereich Office, Retail, bei Logistikimmobilien und Pflegeeinrichtungen.[9] Diese Entwicklung wird getrieben von nationalen und internationalen Investoren, die Deutschland aufgrund hervorragender Fundamentaldaten und stabiler politischer Rahmenbedingungen als einen, auch im weltweiten Vergleich, attraktiven Investmentmarkt ansehen.

Diese Entwicklung führt zu einer erheblichen Renditekompression und damit auch zu Ausweichbewegungen in alternative Anlageklassen wie Pflege- und Gesundheitsimmobilien. So wurde in dieser Asset Klasse im Jahr 2016 ein Transaktionsvolumen von ca. 3 Mrd. Euro erreicht.[10] Das Jahr 2017 erreichte wiederum ein weit überdurchschnittliches Transaktionsvolumen von über 1 Mrd. Euro.[11] und war zudem geprägt von einer Konsolidierung auf der Betreiberseite. Nordic Capital übernahm die Alloheim Gruppe von dem US Finanzinvestor Carlyle.[12] Die Schönes Leben Gruppe des niederländischen Private Equity Investors waterland (Median und Atos) übernahm 28 Standorte der compassio Gruppe.[13]

Herausfordernde Märkte fordern die Marktteilnehmer. Insbesondere werden Due Diligence Phasen zunehmend kompakter. Selbst großvolumige oder Portfolio-Transaktionen werden innerhalb weniger Wochen abgewickelt. Der zeitliche Druck erhöht sich noch weiter bei strukturierten, mehrstufigen Bieterprozessen. Dabei stehen die Bieter vor der Herausforderung, in der ersten Stufe der Due Diligence innerhalb kurzer Zeit einen ersten, gleichwohl belastbaren Eindruck zu gewinnen, um red flags zu identifizieren. Diese Phase ist wichtig, da sich die Verkäuferseite auf den Standpunkt stellen kann, red flags würden in der darauffolgenden Transaktionsstufe nicht mehr berücksichtigt, sofern sie vorab erkennbar gewesen wären.

Diese zeitliche Kompression stellt die Käuferseite vor erhebliche Herausforderungen. Objektprüfungen müssen teilweise innerhalb weniger Tage auf rechtlicher wie auch auf technischer Ebene durchgeführt werden. Eine gute Aufbereitung der Objektdokumentation durch den Verkäufer führt zu einer Straffung des Transaktionsprozesses. Müssen aktuelle Behördenauskünfte erst angefordert werden, kann dies den gesamten Prozess verzögern bzw. dazu führen, dass sich der Käufer in diesem Fall auf den Standpunkt stellt, dass nicht kalkulierbare Risiken, die sich aus den fehlenden Informationen ergeben können, kaufvertraglich abgesichert werden müssen, insbesondere über Garantien bzw. Freistellungen – Absicherungen, die andernfalls in der aktuellen Marktlage nicht ohne Weiteres gewährt worden wären.

Wichtig, häufig allerdings nicht ausreichend gut aufbereitet, ist eine vollständige Dokumentation der Baugenehmigungslage. Auch hier führt eine gute Vorarbeit zu einer substanziellen Straffung des Prozesses.

Oftmals wird nicht bzw. erst zu einem späten Stadium eines Bieterverfahrens Singular-Exklusivität gewährt. Generell werden Bieterverfahren zunehmend die Regel. Bei attraktiven Objekten erfolgt regelmäßig eine breit gefächerte erste Marktansprache. Hier gilt: Nicht immer setzt sich das höchste indikative Kaufpreisangebot durch. Fast genauso wichtig ist eine "stromlinienförmige" Verhandlungsführung. Im Rahmen von strukturierten Bieterprozessen zeigt sich zunehmend häufiger, dass nicht nur die wirtschaftlichen Parameter des indikativen Angebotes bereits in der ersten Stufe des Bieterverfahrens mitgeteilt werden müssen, sondern den Bietern auch haftungs- bzw. steuerrelevante Regelungen des Kaufvertrags – oder gleich der ganze Kaufvertrag – zur Verfügung gestellt werden. Diese Regelungen sind dann von den Bietern zu kommentieren bzw. zu überarbeiten. Das Ergebnis dieser Kommentierung bzw. Überarbeitung fließt in die Beurteilung des Angebotes mit ein und kann darüber entscheiden, ob ein Bieter in die nächste Runde kommt.

Allgemeine Garantiekataloge sind in der Praxis zunehmend schwer durchzusetzen. Die Haftungsregimes von Kaufverträgen beschränken sich vielmehr im Regelfall auf die Absicherung konkret identifizierter Risiken bzw. Dokumentationsunschärfen. Etwas Anderes gilt allenfalls dann, wenn die Garantiekataloge über eine W&I-Versicherung, also eine Versicherung der Garantieansprüche durch eine dritte Versicherung, gesichert werden.[14] Gerade vor dem Hintergrund der sehr begrenzten Haftungsansprüche gegen den Verkäufer kommt der rechtlichen und technischen Due Diligence ein umso größerer Stellenwert zu.

[9] CBRE 2018 Real Estate Market Outlook Germany (https://www.cbre.de/de-de/research/Germany-Real-Estate-Market-Outlook-2018 (Abruf: 26.4.2018).
[10] CBRE Pflegeimmobilienreport 2016-2017 (https://www.cbre.de/de-de/research/Pflegeimmobilienreport-2016-201700 (Abruf: 26.4.2018).
[11] B...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge