Entscheidungsstichwort (Thema)

Ermittlungen in der Jahresrohmiete zur Feststellung des Einheitswertes

 

Leitsatz (redaktionell)

  1. Fehlen bei der Einheitswertermittlung zur Feststellung der Jahresrohmiete eines Objekts tatsächlich gezahlte Mieten, ist die übliche Miete als Jahresrohmiete anzusetzen.
  2. Dabei darf auf die von den Finanzämtern für ihren örtlichen Zuständigkeitsbereich er arbeiteten Mietspiegel zurückgegriffen werden, soweit diese in ihrer Aufgliederungen den nach § 79 Abs. 2 S. 2 BewG maßgebenden Kriterien entsprechen.
  3. Es besteht keine Notwendigkeit ergänzend zu den vorgenannten Mietpreisspiegeln noch drei Vergleichsobjekte heranzuziehen.
 

Normenkette

BewG § 79 Abs. 2 S. 2

 

Streitjahr(e)

2001

 

Tatbestand

Zwischen den Beteiligten ist streitig, auf welcher Grundlage der Einheitswert für ein gemischt genutztes Grundstück zu ermitteln ist. Dem Rechtsstreit liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zu Grunde:

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks X-Straße... in A. Auf diesem Grundstück errichtete er im Jahre 1964 ein größeres Gebäude, bestehend aus einem gewerblichen Bereich und einem Wohnbereich. Zu dem gewerblichen Bereich gehören ein Laden, eine Werkstatt, ein Büro sowie drei Garagen. Den Wohnbereich bilden 11 Wohnungen mit einer Gesamtnutzfläche von 702 m² sowie vier Garagen. Auf seinen Antrag hatte der Kläger für die Errichtung der genannten Wohnungen ein Landesbaudarlehen erhalten. In dem betreffenden Bescheid vom 17.11.1964 war die Durchschnittsmiete für die geförderten Wohnungen auf 2,07 DM je Quadratmeter Wohnfläche und Monat festgelegt worden.

Der Beklagte (das Finanzamt) traf im Rahmen einer Fortschreibung des Einheitswerts auf den 01.01.1974 für das bebaute Grundstück u.a. folgende Feststellungen: Einheitswert 289.400 DM, Grundstücksart gemischt genutztes Grundstück ohne überwiegenden gewerblichen Anteil. Die für den Einheitswert maßgebende Jahresrohmiete ermittelte er für den Wohnbereich in der Weise, dass er eine übliche Miete von 2,07 DM pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat ansetzte (Bescheid vom 14.08.1978). Im Rahmen einer weiteren Fortschreibung des Einheitswerts auf den 01.01.1976 stellte er den Einheitswert auf 271.700 DM fest. Anlass für diese Fortschreibung war der Umstand, dass die ursprünglich gewährte Grundsteuervergünstigung zwischenzeitlich weggefallen war (Bescheid vom 12.12.1978).

Mit Schreiben vom 29.11.1996 teilte der Magistrat der Stadt A dem Finanzamt mit, für das Grundstück werde die Eigenschaft „öffentlich gefördert” mit Ablauf des 31.12.2000 enden. Daraufhin führte das Finanzamt eine Fortschreibung des Einheitswerts auf den 01.01.2001 durch, bei der es den Einheitswert auf 353.800 DM feststellte. Die für den Einheitswert maßgebende Jahresrohmiete ermittelte es nunmehr in der Weise, dass es für den Wohnbereich eine übliche Miete von 3,30 DM pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat ansetzte (Bescheid vom 27.06.2002).

Hiergegen legte der Kläger, vertreten durch den Prozessbevollmächtigten, Einspruch ein. Das Finanzamt wies den Einspruch als unbegründet zurück. Zur Begründung führte es im Wesentlichen aus: Die Finanzbehörden der Länder hätten Mietspiegel als Hilfsmittel für die Schätzung der üblichen Miete aufgestellt. Hierdurch sei eine einigermaßen gleichmäßige Bewertung bebauter Grundstücke im Wege des Ertragswertverfahrens zu erreichen. Die Mietspiegel seien nach den einzelnen örtlichen Verhältnissen, nach gesammeltem Kontrollmaterial, nach Grundstücksarten sowie nach Baujahresgruppen gegliedert. Damit entsprächen sie den Kriterien, die nach § 79 Abs. 2 Satz 2 des Bewertungsgesetzes (BewG) für die Schätzung der üblichen Miete durch Vergleich mit vermieteten Grundstücken maßgebend seien (Einspruchsentscheidung vom 17.09.2002).

Gegen den Bescheid vom 27.06.2002 sowie die Einspruchsentscheidung vom 17.09.2002 hat der Kläger, weiter vertreten durch den Prozessbevollmächtigten, Klage erhoben. Mit Schreiben vom 20.04.2009 hat der Prozessbevollmächtigte – aufgrund von sachdienlichen Hinweisen durch den erkennenden Einzelrichter – das Klagebegehren klargestellt. Seine Ausführungen ergeben sinngemäß Folgendes: Der von dem Finanzamt hier zu Grunde gelegte Mietpreisspiegel sei nicht ausreichend. Das Finanzamt müsse zusätzlich noch drei Vergleichsobjekte mit den entsprechenden Durchschnittsmieten benennen. Der hier angesetzte Wert sei jedenfalls überhöht. Zudem habe das Finanzamt bei der angegriffenen Wertfortschreibung nicht alle wertbeeinflussenden Tatsachen berücksichtigt. So liege das Grundstück in einem Stadtteil, der überwiegend von Bürgern mit Migrationshintergrund bewohnt werde. Dadurch hätten die Vermietbarkeit und damit auch der Wert der Immobilie – auch schon zu dem hier streitigen Stichtag 01.01.2001 – sehr stark gelitten. Zum Hauptfeststellungszeitpunkt (01.01.1964) seien diese Verhältnisse noch nicht gegeben gewesen.

Der Kläger beantragt,

den Einheitswertbescheid vom 27.06.2002 betreffend die Wertfortschreibung auf den 01.01.2001 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vo...

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