Heizung ablesen – Was tun, wenn der Mieter nicht da ist?

Zusammenfassung

Die ordnungsgemäße Abrechnung der verbrauchsabhängigen Betriebskosten wie Heizung oder Wasser erfordert es, dass der individuelle Verbrauch des Mieters erfasst wird. Sofern bei den Heizkosten keine Funkablesung stattfindet, ist der Vermieter darauf angewiesen, das Ablesen der Geräte in der Wohnung oder in den Geschäftsräumen des Mieters durchzuführen. Der Mieter muss das Betreten der Mieträume und die Ablesung dulden. Oft ist der Mieter beim angekündigten Ablesetermin aber nicht anzutreffen oder er verweigert den Zutritt. Welche rechtlichen Möglichkeiten es für den Vermieter gibt, wird hier beantwortet.

1 Wie die Ablesung durchzuführen ist

1.1 Den Ablesetermin ankündigen

Der Termin für die Ablesung muss vom Vermieter rechtzeitig angekündigt werden. Denn der Mieter soll sich hierauf einstellen können. Die Einzelheiten der Ablesung sind gesetzlich nicht geregelt, auch wenn § 6 Abs. 1 Satz 2 der Heizkostenverordnung von einem "Ableseergebnis" spricht, das dem Nutzer in der Regel innerhalb eines Monats mitgeteilt werden soll. Die Heizkostenverordnung ist

  • auf preisfreien und preisgebundenen Wohnraum,
  • auf Eigentumswohnungen,
  • bei Geschäftsraum

anzuwenden (OLG Düsseldorf, Urteil v. 26.9.2002 , 10 U 170/01, GE 2002 S. 1427 für § 2 HeizkostenV; Staudinger/Weitemeyer, Mietrecht (2012), Anh. zu §§ 556, 556a BGB Rn. 1).

1.2 Wie wird angekündigt?

Auf welche Weise der Vermieter oder das Ableseunternehmen die Ablesung bekannt gibt, richtet sich nach den Umständen. Denkbar sind:

  • postalische Mitteilung
  • Einwurf der Mitteilung in den Briefkasten des Mieters
  • Aushang im Treppenhaus
  • telefonische Mitteilung
  • Ankündigung per E-Mail oder Telefax

Den Zugang der Mitteilung muss im Bestreitensfall der Vermieter nachweisen können.

 

Praxis-Tipp

Wie ein Aushang richtig anzubringen ist

Werden Aushänge im Treppenhaus wiederholt abgerissen, ist diese Art der Mitteilung nicht zu empfehlen (Lammel, Heizkostenverordnung, § 6 Rn. 12).

Sind mehrere Treppenaufgänge vorhanden, müssen mehrere Aushänge erfolgen (Pfeifer, Die neue Heizkostenverordnung (2010), S. 77).

Bei mehreren Hauseingängen muss jeweils ein Aushang angebracht werden, ebenso am Eingang zur Tiefgarage (Schmid, Die Anbringung und Verwendung von Verbrauchszählern in Mietwohnungen, WuM 2010, S. 331).

Die individuelle Bekanntgabe des Ablesetermins an jeden einzelnen Mieter ist die effektivste Möglichkeit, die bei entsprechendem Wohnungsbestand allerdings kostenträchtig ist.

 

Praxis-Tipp

Durch Einschreiben mit Rückschein oder Boten zustellen

Dabei ist das Einschreiben gegen Rückschein zu empfehlen. Der Zustellungsnachweis wird durch den Rückschein geliefert (§ 175 Satz 2 ZPO). Der Inhalt des Schreibens muss auf andere Weise bewiesen werden. Dies geschieht dadurch, dass man das Schreiben von einem Zeugen lesen lässt. Dieser kann es statt der Versendung per Einschreiben auch selbst in den Briefkasten des Empfängers werfen, sofern dies im Einzelfall möglich ist.

Entsprechendes gilt auch für die spätere Mitteilung der Betriebskostenabrechnung.

1.3 Welche Ankündigungsfrist gilt?

Welche Frist angemessen ist, wird gesetzlich nicht geregelt. Der Mieter muss so rechtzeitig unterrichtet werden, dass er gegebenenfalls auch für seine Vertretung sorgen kann (KG Berlin, Urteil v. 29.8.2007, 12 U 16/07, GE 2008 S. 122).

Eine Orientierungshilfe bieten die Richtlinien der Arbeitsgemeinschaft Heiz- und Warmwasserkostenverteilung e. V. (2003/2011). Diese sehen eine Ankündigungsfrist von mindestens 10 Tagen vor. Andere Ansichten weichen hiervon zum Teil ab, wobei sich der Rahmen zwischen 1 und 2 Wochen bewegt (AG Neubrandenburg, a. a. O.: für 1 Woche; ebenso AG Münster, Urteil v. 9.10.1986, 8 C 40/86, WuM 1987 S. 230; Kinne, Welche Pflichten bestehen bei der Ablesung der Heizkostenverteiler?, GE 2006, S. 1025: für 1-2 Wochen; Lammel, a. a. O., Rn. 10: für mindestens 14 Tage; Pfeifer, a. a. O., S. 77: für ca. 10 Tage; Schmid, WuM 2011, S. 331: für mindestens 2 Wochen; Sternel, Mietrecht aktuell, V Rn. 532: für 1-2 Wochen).

 

Praxis-Tipp

Ankündigungsfrist nicht zu kurz ansetzen

Bei 2 Wochen ist der Vermieter auf der sicheren Seite.

1.4 Welchen Inhalt hat die Ankündigung?

Auch hierfür geben die Richtlinien Anhaltspunkte. Die Ankündigung muss auf jeden Fall den Tag und die Uhrzeit der Ablesung enthalten. Bei größeren Mietshäusern oder bei einem bestimmten Verwaltungsbestand reicht die Angabe eines Zeitrahmens aus (Lammel, a. a. O.). Eine Zeitspanne von über 2 Stunden wird als unzumutbar angesehen (Schmid, WuM 2010, S. 331).

 

Wichtig

Erforderliche Angaben in der Ankündigung

Ferner müssen

  • der Name,
  • die Anschrift und
  • das Telefon

der ablesenden Person oder Abrechnungsfirma entnommen werden können.

Schließlich sind Hinweise für den Nutzer zu den Ablesemöglichkeiten der Erfassungsgeräte und zum Wechsel der Kontrollfarbe bei Verdunstern erforderlich (Langenberg, Betriebskostenrecht, K Rn. 232).

Werden die Mindestvoraussetzungen für die Ankündigung vom Vermieter nicht eingehalten, ist der Mieter zur Duldung nicht verpflichtet.

 

Praxis-Beispiel

Ankündigungsvoraussetzungen liegen nicht vor

Dies ist der Fall:

  • wenn die Ankündigung ganz unterbleibt und der Vermieter oder die Ablesefirma eines Tages "vor der Tür" stehen

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