Heizkostenabrechnung

Zusammenfassung

 

Begriff

Die Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten stellt für Wohnungseigentümergemeinschaften mit gemeinschaftlicher Heizungsanlage einen zentralen Bestandteil der Jahresabrechnung dar. Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) schreibt zwingend eine verbrauchsabhängige und damit periodengerechte Abrechnung dieser Kosten vor und konstituiert damit eine Durchbrechung des Einnahmen-Ausgaben-Prinzips, das der Jahresabrechnung zugrunde liegt. Zunehmend werden auch Kaltwasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet, wobei oft die Kaltwasserabrechnung in die Heizkostenabrechnung integriert wird.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten richtet sich nach der Heizkostenverordnung.

LG Karlsruhe, Urteil v. 25.9.2018, 11 S 8/18: Sind abgelesene Verbrauchswerte in einem so hohen Maß auffällig und gleichzeitig so wenig belastbar, dass die Situation insgesamt dem Ausfall eines Messgeräts und damit dem Regelfall des § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV gleichkommt, bedarf es keiner weiteren Aufklärung der Ursachen für die auffälligen Messwerte. Vielmehr ist es für § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV hinreichend, dass die gemessenen Werte auf einer nicht hinreichend belastbaren Datengrundlage beruhen und eklatant unplausibel sind.

LG Dortmund, Beschluss v. 8.6.2018, 17 S 33/18: Die Möglichkeit, den Wärmeverbrauch der Nutzer nach den anerkannten Regeln der Technik zu bestimmen besteht nicht, wenn Wärmemengenzähler und nicht Heizkostenverteiler verbaut sind.

BGH, Urteil v. 22.6.2018, V ZR 193/17: Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall – bezogen auf eine konkrete Abrechnung – von den Vorgaben der HeizkostenV abweichen, ist anfechtbar, aber nicht nichtig.

LG Stuttgart, Urteil v. 20.6.2018, 10 S 47/17: Vor Erstellung der Einzelabrechnungen bedarf es – wenn dies nicht die Gemeinschaftsordnung regelt – eines Grundsatzbeschlusses in Umsetzung der HeizkostenV.

LG Dortmund, Beschluss v. 8.6.2018, 17 S 33/18: Auch bei hohen Rohrwärmeverlusten scheidet das gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV mögliche Korrekturverfahren nach VDI 2077, Blatt 3.5 aus, wenn die Wohnungen mit Wärmezählern, aber nicht mit Heizkostenverteilern ausgestattet sind.

LG Frankfurt/Main, Urteil v. 17.5.2018, 2-13 S 91/16: Die Heizkostenverordnung sieht für die Kosten der Wärmeversorgung vor, dass die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen sind. Insoweit kann zwar grundsätzlich für die verbrauchsunabhängigen Kosten eine Umlegung nach dem Flächenverhältnis erfolgen. Eine Anlegung dieses Verteilungsmaßstabs ist aber nicht möglich, wenn zum einen bei den Wohnungseigentümern in unterschiedlichen Größen Terrassen oder sonstige Freiflächen vorhanden sind, die in die Wohnflächenberechnung Eingang finden und andererseits beheizbare Räume vorhanden sind, die keine Berücksichtigung finden. Insoweit entspricht es allgemeiner Auffassung, dass in derartigen Fällen nur der Maßstab "beheizte Räume" der Billigkeit entspricht.

AG Vaihingen, Urteil v. 22.9.2016, 1 C 480/15 WEG: Auch bei einer Verteilung der Heizkosten nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung kann eine Verteilung in Höhe von 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Fläche zu einem Verstoß gegen das dem Wohnungseigentumsrecht immanente Rücksichtnahmegebot führen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Heizkostenabrechnung aufgrund gravierender Verbrauchsunterschiede nicht plausibel ist.

BGH, Urteil v. 3.6.2016, V ZR 166/15: In der Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden. Wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt.

BGH, Urteil v. 17.2.2012, V ZR 251/10: Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für Wohnungseigentümergemeinschaften unmittelbar. Einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es daher nicht. In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen aufzunehmen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Kosten für angeschaffte, aber noch nicht verbrauchte Brennstoffe sind zunächst nach dem allgemeinen, in § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen bestimmten oder nach einem ansonsten vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen.

OLG München, Beschluss v. 6.9.2012, 32 Wx 32/12: Messergebnisse nicht geeichter Zähler sind nicht gänzlich unverwertbar. Kann nur ein geringer Teil der verbrauchten Heizwärme über Verbrauchszähler erfasst werden, so kommt eine Ausnahme von der Heizkostenverordnung nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b HeizkostenV in Betracht.

AG Halle, Urteil v. 16.10.2012, 120 C 1995/12: Übernimmt ein Dienstleister ...

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