Heizkostenabrechnung beim Schätzverfahren: Anforderungen an die formelle Wirksamkeit
  
Begriff

HeizkostenV § 9a

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a Heizkostenverordnung entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Schätzung der Kosten

In der Heizkostenabrechnung sind die Heizkosten mit 1.651,30 EUR und die Warmwasserkosten mit 217,86 EUR ausgewiesen. Zur Erläuterung wies der Vermieter in der Abrechnung darauf hin, dass diese Werte auf einer Schätzung beruhen. Die Heizkosten seien nach dem Vorjahresverbrauch und die Warmwasserkosten nach dem Verbrauch in vergleichbaren Räumen festgesetzt worden. Der Mieter erachtet die Abrechnung für formell unwirksam.

Grundlage der Schätzung

Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom Gebäudeeigentümer nach § 9a HeizkostenV zu schätzen. Schätzgrundlage ist entweder der Verbrauch der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder der Verbrauch vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum. Von dieser Möglichkeit hat der Vermieter Gebrauch gemacht.

Werte der Schätzung

In der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und Literatur wird bei der Anwendung des § 9a HeizkostenV die Ansicht vertreten, dass sich aus der Abrechnung ergeben muss, welche konkreten Werte der Schätzung zugrunde liegen (Lammel, in Schmidt-Futterer, § 9a HeizkostenV, Rdn. 30 m. w. N.). Anderenfalls könne der Mieter den der Schätzung zugrunde liegenden Rechenvorgang nicht rechnerisch nachvollziehen; eine solche Abrechnung sei formell unwirksam.

Nach dieser Rechtsansicht genügt es nicht, wenn in der Abrechnung nur das Ergebnis der Schätzung ausgewiesen ist.

Der BGH teilt diese Ansicht nicht. Zwar hat er in seiner bisherigen Rechtsprechung durchgängig die Meinung vertreten, eine Abrechnung müsse für den Mieter auch "rechnerisch" nachvollziehbar sein (BGH, Urteil v. 9.4.2008, VIII ZR 84/07, NJW 2008 S. 2258 unter Rz. 16; Urteil v. 25.11.2009, VIII ZR 323/08 unter Rz. 11; Urteil v. 23.6.2010, VIII ZR 227/09, NJW 2010 S. 781 unter Rz. 11). In der nunmehr vorliegenden Entscheidung führt der BGH demgegenüber aus, es bedürfe keiner "weiteren Angaben oder Erläuterungen, anhand derer der Mieter die materielle Richtigkeit des für ihn angesetzten Werts im Einzelnen nachvollziehen kann, denn damit würde die Abrechnung überfrachtet".

BGH, Urteil v. 12.11.2014, VIII ZR 112/14

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