Heizkosten – Umlage auf den Mieter / 1.6 Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten

Der Vermieter ist berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn die Errichtung der gemeinsamen Heizungsanlage erst im Verlauf des Mietverhältnisses erfolgt.

Wichtig

Abrechnungseinheit ist nicht anzukündigen

Die Bildung der Abrechnungseinheit kann auch stillschweigend mit der Betriebskostenabrechnung erfolgen; einer gesonderten vorherigen Ankündigung bedarf es nicht .

Praxis-Tipp

Vorab Mietvertrag prüfen

Eine Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten setzt voraus, dass der Mietvertrag keine abweichende Vereinbarung enthält. Es ist zwar nicht erforderlich, dass die Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten ausdrücklich vereinbart wird; es genügt, wenn diese Möglichkeit nicht ausgeschlossen ist.

In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob in der Lagebeschreibung des Mietobjekts ("vermietet wird eine Wohnung im Hause A-Str. 1") eine konkludente Vereinbarung zu sehen ist, dass die Betriebskosten nach Einzelgebäuden abzurechnen sind. In dem Urteil vom 20.7.2005 hat der BGH ausgeführt, dass mit einer solchen Vereinbarung jedenfalls dann kein Ausschluss der Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten verbunden ist, wenn mehrere Gebäude durch eine gemeinsame Heizungsanlage mit Wärme versorgt werden und aus diesem Grund eine gesonderte Erfassung und Umlage der Heizkosten ausscheidet. Ergänzend führt der BGH im Urteil vom 20.10.2010 aus, dass die Festlegung und Beschreibung des Mietgegenstands regelmäßig keine Regelung über die Betriebskostenumlage enthält.

Checkliste: Heizkostenabrechnung

□	Heizölbestand festgestellt am: __________________ (Liter: ______________ )
□	Endabrechnung Stadtwerke vom: _________________ (kWh: ___________  EUR: ____________ )
□	Betriebsstrom Zählerstand (alt: _________________ neu: ________________Verbrauch: __________ )
□	Warmwasser Zählerstand (alt: _______________ neu: ______________ Verbrauch: ______________ )
□	weitere Betriebskosten erfasst (Wartungsdienst, Kehrgebühren, Immissionsmessung, Reinigung, Tankreinigung)
□	Nutzerliste fertiggestellt
□	Kosten überprüft
□	Kostenaufstellung fertiggestellt
□	an Abrechnungsunternehmen versandt am: ________________
□	Heizkostenabrechnung eingegangen am: ________________
□	Daten überprüft
□	Daten Nutzerwechsel überprüft
□	Abrechnung fehlerfrei	□	Abrechnung fehlerhaft (Erklärung unten)
□	Abrechnung in Nebenkostenabrechnung übertragen
□	Erklärung zur Abrechnung: _________________________________________________________________________________