Heizkosten – Umlage auf den... / 1.4.3 Einzelheiten zum Schätzverfahren
 

Wichtig

25-%-Grenze bei Geräteausfall

Bei einem Geräteausfall bis zu 25 % kann der Vermieter dennoch verbrauchsorientiert abrechnen.

Die Heizkosten werden wie in den Fällen der regulären, störungsfreien Abrechnung aufgeteilt in einen Festanteil und in einen Verbrauchsanteil. Soweit der Verbrauchsanteil durch Messgeräte erfasst worden ist, ist dieser Wert in die Umlageberechnung einzusetzen. Soweit der Verbrauchsanteil nicht erfasst werden konnte, ist er zu schätzen.

Vier Methoden zur Schätzung

Die Heizkostenverordnung lässt dem Vermieter dabei die Wahl zwischen 4 Methoden: Der Verbrauch der betroffenen Räume kann ermittelt werden auf der Grundlage

  1. des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder
  2. des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder
  3. des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder
  4. des Durchschnittsverbrauchs der Nutzergruppe.

Bei der Kostenverteilung ist der so ermittelte anteilige Verbrauch anstelle des erfassten Verbrauchs zugrunde zu legen.

 

Hinweis

Sachgründe sprechen gegen Literaturansicht

In der Literatur wird hierzu zum Teil die Ansicht vertreten, dass der Rückgriff auf vergleichbare Räume vorrangig sei. Dem Verordnungstext lässt sich eine derartige Priorität allerdings nicht entnehmen; es sprechen auch keine Sachgründe dafür.

 

Achtung

Schätzverfahren ist ausgeschlossen

Sind mehr als 25 % der Räume vom Geräteausfall betroffen, findet kein Schätzverfahren statt. Sämtliche Heizkosten sind nach einem festen Maßstab zu verteilen, dies gilt auch bezüglich derjenigen Räume, in denen eine Verbrauchserfassung möglich gewesen ist. Ob die 25-%-Grenze überschritten worden ist, muss unter Rückgriff auf den für die Verteilung des Festanteils maßgeblichen Umlageschlüssel ermittelt werden.

Bei fehlenden Schätzgrundlagen ist ausschließlich eine Umlage der Heizkosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche zulässig.

 

Wichtig

Auch nicht beheizte Teilflächen umlegen

In die Umlage können auch nicht beheizte Teilflächen, etwa von Balkonen, Loggien usw. einbezogen werden.

Der so ermittelte Betrag ist gem. § 12 HeizkostenV um 15 % zu kürzen. Diese Methode der Kostenumlage gilt unabhängig davon, ob der Vermieter die unterlassene Verbrauchserfassung zu vertreten hat.

Beruht die unterlassene Verbrauchserfassung auf einer vom Vermieter zu vertretenden Pflichtverletzung, kann dem Mieter allerdings ein Schadensersatzanspruch zustehen. Der Schadensersatzanspruch setzt voraus, dass der Mieter bei einer der Heizkostenverordnung entsprechenden Umlage geringere Kosten als bei einer um 15 % gekürzten Umlage nach dem Flächenverhältnis zu tragen hat. Dies muss der Mieter beweisen.

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