Heizkosten – Umlage auf den... / 1.3.7 Fehlerhafter Umlagemaßstab

Steht der vereinbarte oder praktizierte Umlagemaßstab im Widerspruch zu den Vorschriften der Heizkostenverordnung, hat der Mieter einen Anspruch auf eine Änderung des Verteilungsschlüssels, der mit der Änderungsklage geltend zu machen ist. Der Mieter ist nicht darauf beschränkt, eine Änderung des Verteilungsschlüssels erst mit Beginn des nächsten vertraglich geregelten Abrechnungszeitraums zu verlangen. Maßgeblich hierfür ist die Erwägung, dass der in der HeizkostenV geregelte Verteilungsschlüssel an die Stelle eines vereinbarten oder praktizierten Umlagemaßstabs tritt. Aus der Regelung in § 6 Abs. 4 Satz 1 HeizkostenV folgt nichts anderes. Danach ist eine Änderung des Abrechnungsmaßstabs zwar nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Jedoch regelt die Vorschrift nur den Wechsel von einem zulässigen Umlagemaßstab zu einem anderen zulässigen Verteilungsschlüssel. Vorliegend geht es aber um die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben. Der Mieter kann nicht auf das Kürzungsrecht des § 12 HeizkostenV verwiesen werden. Das Kürzungsrecht setzt voraus, dass die Heizkosten "nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden". Eine Abrechnung auf der Grundlage eines nach der HeizkostenV unzulässigen Verteilermaßstabs ist materiell unwirksam. Weist die fehlerhafte Abrechnung einen Saldo zugunsten des Vermieters aus, ist der Mieter nicht zur Zahlung verpflichtet.

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