Heizkosten – Umlage auf den... / 1.3.6 Umlage der Kosten bei hohem Leerstand

Die Vorschriften der HeizkostenV dienen nicht der gerechten Kostenverteilung; vielmehr soll über die vom Verbrauch abhängigen Kosten eine Einsparung von Energie erreicht werden. Dieser Gesetzeszweck ist auch dann zu erreichen, wenn nicht alle in dem Gebäude befindlichen Wohnungen vermietet sind. Aus diesem Grund ist der in der HeizkostenV vorgesehene Umlageschlüssel auch bei einem überwiegenden Leerstand zu beachten.

 

Wichtig

Geänderter Umlageschlüssel bei Leerstand

Jedoch kann der Grundsatz der Umlagegerechtigkeit verletzt sein, wenn bei einem Gebäude mit einem Leerstand von durchschnittlich 30 % ein Verteilungsschlüssel von 70 (Verbrauch) zu 30 (Flächenanteil) praktiziert wird. Hier ist eine Umstellung auf 50 zu 50 möglich.

Leerstandsbedingten Kostenverschiebungen zulasten des Mieters kann darüber hinaus im Einzelfall mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass auch der Vermieter durch den Leerstand beträchtliche Nachteile erleidet, weil er – ohne entsprechende Mieteinnahmen zu erhalten – bereits über den von ihm zu tragenden Wohnflächenanteil ebenfalls nicht unbeträchtliche Kosten zu tragen hat. Das Problem der Korrektur einer Abrechnung aus Billigkeitsgründen stellt sich allerdings nur dann, wenn ein Großteil der Wohnungen leer steht.

 

Wichtig

Grenze: Geringer Leerstand

Ein Leerstand von wenigen Wohnungen kann dagegen vernachlässigt werden.

Der BGH hat nicht entschieden, wo die Grenze zwischen dem Normalfall und den Fällen des erheblichen Leerstands zu ziehen ist. Nach der hier vertretenen Ansicht ist dies Aufgabe der Instanzgerichte. Aus dem Urteil des BGH ergeben sich auch keine Hinweise, nach welchen generellen Kriterien die Abgrenzung vorzunehmen ist.

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