Heizkosten – Umlage auf den... / 1.2.1 Ausstattungspflicht mit Geräten (§ 5 HeizkostenV)

Der Eigentümer hat den jeweiligen Verbrauch der einzelnen Nutzer durch geeignete Messgeräte zu erfassen.

 

Achtung

Ausstattungspflicht von Heizkörpern

Die Messgeräte müssen grundsätzlich an jedem Heizkörper angebracht werden, und zwar unabhängig davon, ob der Heizkörper tatsächlich in Betrieb genommen wird oder ob er üblicherweise keine Wärme abgibt.

Es genügt, dass ein Heizkörper in Betrieb genommen werden kann. Es gilt der Grundsatz, dass der Verbrauch an allen in Betracht kommenden Wärmequellen erfasst werden muss. Der Abrechnungspflichtige darf den Verbrauch auch dann nicht schätzen, wenn nur ein verschwindender Prozentsatz aller Heizkörper nicht mit Erfassungsgeräten ausgestattet ist oder wenn einzelne Nutzer die Ablesung verweigern.

Pflicht des Vermieters, die Ablesung durchzusetzen

In der Rechtsprechung wird hierzu die Ansicht vertreten, dass ein Vermieter im Interesse der anderen Mieter verpflichtet ist, die Ablesung ggf. mithilfe einstweiliger Verfügungen durchzusetzen; unterlässt er dies, so sollen alle anderen Mieter das Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenV haben.

 

Wichtig

Keine Ausnahme für Küchenräume

Es ist auch nicht statthaft, einheitlich bestimmte Räume einer Wohnung – etwa alle Küchen – von der Erfassung auszunehmen, obwohl sich dort Heizkörper befinden.

Regeln der Technik bei Installation beachten

Die Messgeräte müssen entsprechend den Regeln der Technik installiert werden; anderenfalls wird die Abrechnung nicht fällig.

 

Praxis-Beispiel

Heizkörperverkleidung beeinflusst Anzeige

So ist es bei der Verwendung von Verdunstungsgeräten fehlerhaft, wenn ein Teil der Heizkörper verkleidet ist, weil dies die Anzeige beeinflussen kann.

 

Wichtig

Gemeinschaftsräume ausgenommen

Von der Pflicht zur Verbrauchserfassung sind gemeinschaftlich genutzte Räume ausgenommen (Beispiel: beheizte Treppenhäuser), es sei denn, es handelt sich um Gemeinschaftsräume mit nutzungsbedingt hohem Wärmeverbrauch wie Schwimmbäder oder Saunen.

Die Auslegung des § 4 Abs. 3 Satz 2 HeizkostenV ist streitig.

 

Wichtig

Vorerfassung bei verschiedenen Erfassungsgeräten

Es muss eine sog. Vorerfassung durchgeführt werden, wenn zu der Abrechnungseinheit unterschiedliche Nutzergruppen gehören, deren Verbrauch mit jeweils verschiedenen Erfassungsgeräten aufgezeichnet wird.

Dies beruht auf der Erwägung, dass die jeweiligen Verbrauchswerte nur dann miteinander verglichen werden können, wenn sie über dasselbe Erfassungssystem aufgezeichnet worden sind.

Praktische Bedeutung der Vorerfassung

Praktische Bedeutung erlangt die Vorschrift bei Wirtschaftseinheiten, die aus mehreren Gebäuden bestehen, die jeweils unterschiedliche Erfassungssysteme haben, beispielsweise Wärmezähler einerseits und Verdunstungsgeräte andererseits. Hier ist zwar gemeinsam abzurechnen, aber nach Gebäuden getrennt zu erfassen. Der Verteilungsmaßstab richtet sich nach § 6 Abs. 2 HeizkostenV: Mindestens 50 % des Gesamtverbrauchs sind nach dem Verhältnis des Gruppenverbrauchs aufzuteilen; höhere Verbrauchsanteile sind zulässig. Auf die getrennte Erfassung kann nicht verzichtet werden. Eine Vereinbarung über eine getrennte Abrechnung ist dagegen möglich.

 

Wichtig

Vorerfassung verschiedener Nutzergruppen

§ 5 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV eröffnet die Möglichkeit, verschiedene Nutzergruppen – etwa Wohnungen und gewerblich genutzte Räume – innerhalb einer Abrechnungseinheit getrennt zu erfassen. Die Verordnung sagt allerdings nichts darüber aus, ob und gegebenenfalls wann eine getrennte Erfassung erforderlich ist. Diese Frage richtet sich nach allgemeinen mietrechtlichen Gesichtspunkten. Danach ist eine Vorerfassung erforderlich, wenn ein Mehr- oder Minderverbrauch der einen oder anderen Nutzergruppe naheliegt. Dies wird beispielsweise verneint bei Gaststätten im Verhältnis zu Wohnungen.

Der Verbrauch in den einzelnen Wohnungen und Geschäftsräumen muss nach dem gleichen Maßstab erfasst werden. Ein Ausgleich für heizungsintensivere Räume (z. B. Penthousewohnung) findet nicht statt.

 

Achtung

Leerstand in Abrechnung einbeziehen

In die Abrechnung sind auch die leer stehenden Wohnungen mit einzubeziehen, und zwar auch dann, wenn in der Wohnung während des Ablesezeitraums nachweislich kein Verbrauch stattgefunden hat.

Höherer Verbrauchswert durch Sonneneinstrahlung

Kommt es in Fällen dieser Art zu einem höheren Verbrauchswert, weil sich die Wohnung im Sommer durch Sonneneinwirkung stark aufgeheizt hat, so kann es nach Ansicht des BayObLG geboten sein, den Verbrauchswert der leer stehenden Wohnung auf denjenigen Wert zu begrenzen, der dem niedrigsten Wert einer gleich großen bewohnten Wohnung entspricht.

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