Heizkosten – Umlage auf den... / 1.1.1 Sonderregelung bei nur 2 Wohnungen

Es gilt eine Sonderregelung für Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt. Bei diesen Gebäuden gehen die rechtsgeschäftlichen Bestimmungen über die Kostenverteilung der HeizkostenV vor.

 

Hinweis

Individuelle Umlage der Kosten

Dies bedeutet, dass die Vertragsparteien eine Pauschalmiete oder eine verbrauchsunabhängige Umlage vereinbaren können.

Bei allen anderen Gebäuden wird durch § 2 HeizkostenV die rechtsgeschäftliche Gestaltungsfreiheit der Parteien kraft Gesetzes eingeschränkt. Soweit die HeizkostenV gilt, entfalten Pauschalmietvereinbarungen – außer bei Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt – keine Wirkung.

 

Achtung

Bestehende Pauschalmieten müssen umgestellt werden

Nach der Rechtsprechung des BGH sind Vereinbarungen über eine Pauschalmiete umzustellen. Der Vermieter muss ermitteln, welche Kosten i. S. v. § 7 Abs. 2 HeizkostenV entstehen und welcher Anteil hiervon auf die einzelnen Wohnungen entsprechend der jeweiligen Fläche entfällt. Um diesen Betrag ist die Bruttowarmmiete zu kürzen. Der Mieter hat künftig eine Bruttokaltmiete und einen Heizkostenvorschuss zu bezahlen.

Über die Heizkosten muss der Vermieter abrechnen. Entsprechendes gilt für eine Betriebskostenpauschale.

 

Wichtig

Heizkostenpauschale als Vorschuss

Ist eine Heizkostenpauschale vereinbart, gilt sie als Vorschusszahlung.

Eine von der mietvertraglichen Vereinbarung einer Heizkostenpauschale abweichende Abrechnung nach der HeizkostenV ist für die nachfolgende Abrechnungsperiode entsprechend anzukündigen; sie ist nicht für die Vergangenheit zulässig. Dies folgt aus dem Zweck der HeizkostenV.

Durch die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung soll das Nutzerverhalten bei der Raumheizung und beim Warmwasserverbrauch mit dem Ziel einer Energieeinsparung beeinflusst werden. Dieses Ziel, das Nutzerverhalten zu beeinflussen, kann für die Vergangenheit aber nicht mehr erreicht werden, sondern setzt gerade eine Ankündigung voraus, dass sich die Abrechnung in Zukunft am Verbrauch orientieren werde.

 

Wichtig

Verbrauchserfassungsgeräte installieren

Auch erfordert die verbrauchsabhängige Erfassung die Installation entsprechender Erfassungsgeräte, die nicht rückwirkend möglich ist.

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