Heizkosten – Umlage auf den... / 1.1 Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung

Für die Umlage der Heizkosten gilt zwingend die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten.

Die HeizkostenV lässt nur wenige Ausnahmen von der verbrauchsabhängigen Abrechnung zu.

1.1.1 Sonderregelung bei nur 2 Wohnungen

Es gilt eine Sonderregelung für Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt. Bei diesen Gebäuden gehen die rechtsgeschäftlichen Bestimmungen über die Kostenverteilung der HeizkostenV vor.

 

Hinweis

Individuelle Umlage der Kosten

Dies bedeutet, dass die Vertragsparteien eine Pauschalmiete oder eine verbrauchsunabhängige Umlage vereinbaren können.

Bei allen anderen Gebäuden wird durch § 2 HeizkostenV die rechtsgeschäftliche Gestaltungsfreiheit der Parteien kraft Gesetzes eingeschränkt. Soweit die HeizkostenV gilt, entfalten Pauschalmietvereinbarungen – außer bei Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt – keine Wirkung.

 

Achtung

Bestehende Pauschalmieten müssen umgestellt werden

Nach der Rechtsprechung des BGH sind Vereinbarungen über eine Pauschalmiete umzustellen. Der Vermieter muss ermitteln, welche Kosten i. S. v. § 7 Abs. 2 HeizkostenV entstehen und welcher Anteil hiervon auf die einzelnen Wohnungen entsprechend der jeweiligen Fläche entfällt. Um diesen Betrag ist die Bruttowarmmiete zu kürzen. Der Mieter hat künftig eine Bruttokaltmiete und einen Heizkostenvorschuss zu bezahlen.

Über die Heizkosten muss der Vermieter abrechnen. Entsprechendes gilt für eine Betriebskostenpauschale.

 

Wichtig

Heizkostenpauschale als Vorschuss

Ist eine Heizkostenpauschale vereinbart, gilt sie als Vorschusszahlung.

Eine von der mietvertraglichen Vereinbarung einer Heizkostenpauschale abweichende Abrechnung nach der HeizkostenV ist für die nachfolgende Abrechnungsperiode entsprechend anzukündigen; sie ist nicht für die Vergangenheit zulässig. Dies folgt aus dem Zweck der HeizkostenV.

Durch die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung soll das Nutzerverhalten bei der Raumheizung und beim Warmwasserverbrauch mit dem Ziel einer Energieeinsparung beeinflusst werden. Dieses Ziel, das Nutzerverhalten zu beeinflussen, kann für die Vergangenheit aber nicht mehr erreicht werden, sondern setzt gerade eine Ankündigung voraus, dass sich die Abrechnung in Zukunft am Verbrauch orientieren werde.

 

Wichtig

Verbrauchserfassungsgeräte installieren

Auch erfordert die verbrauchsabhängige Erfassung die Installation entsprechender Erfassungsgeräte, die nicht rückwirkend möglich ist.

1.1.2 Passivhäuser, technische und wirtschaftliche Hindernisse

Passivhäuser

Die Verordnung ist nicht anzuwenden "in Gebäuden, die einen Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/(m2·a) aufweisen". Damit sind die sog. Niedrigenergiehäuser oder Passivhäuser angesprochen, deren geringer Energiebedarf die verbrauchsabhängige Erfassung der Heizkosten entbehrlich macht.

Technische Unmöglichkeit

Eine verbrauchsabhängige Erfassung der Heizkosten entfällt, wenn das Anbringen von Erfassungsgeräten technisch unmöglich ist.

 

Praxis-Beispiel

Mehrere hintereinanderliegende Wohnungen

Ein Fall der technischen Unmöglichkeit liegt dann vor, wenn mehrere hintereinanderliegende Wohnungen durch eine Fußbodenheizung versorgt werden. Hier könnte nur der Gesamtverbrauch der Wohnungsgruppe durch Wärmemengenzähler erfasst werden, während Zwischenmessungen nach dem gegenwärtigen Stand der Technik nicht möglich sind.

Wirtschaftliche Unzumutbarkeit

Dem Fall der technischen Unmöglichkeit wird der Fall der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit gleichgestellt. Unverhältnismäßig hohe Kosten liegen vor, wenn diese nicht durch die Einsparungen, die in der Regel innerhalb von 10 Jahren zu erzielen sind, erwirtschaftet werden können.

 

Wichtig

Ausnahmen für Gebäude vor 1.7.1981

Eine Ausnahme gilt weiter für Gebäude, die vor dem 1.7.1981 bezugsfertig geworden sind und in denen der Nutzer aufgrund technischer Gegebenheiten den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann. In den neuen Bundesländern gilt als Stichtag der 1.1.1991.

 

Praxis-Beispiel

Fehlendes Absperrventil oder Einrohranlage

Gedacht ist hier an solche Heizanlagen, bei denen der individuelle Wärmebedarf nicht gesteuert werden kann, weil keine Absperrventile vorhanden sind.

Gleiches gilt für Heizanlagen, bei denen der Individualverbrauch nicht gesteuert werden darf, wie etwa bei den sog. Einrohranlagen, die die Besonderheit aufweisen, dass mehrere Nutzer an einem einzigen Heizungsstrang hängen, und zwar dergestalt, dass die Wärme durch sämtliche Heizkörper ungestört hindurchlaufen muss, damit der Letzte der Kette Heizwärme erhält.

1.1.3 Alters-, Studenten-, Lehrlings- und Pflegeheime

Ausgenommen sind weiterhin Alters- und Pflegeheime, Studenten- und Lehrlingsheime sowie Gebäude mit einem ähnlichen Nutzungszweck. Diese Ausnahmeregelung beruht auf der Erwägung, dass der Aufwand für eine verbrauchsabhängige Kostenerfassung wegen der meist geringen Größe der Wohneinheiten, des großen Wärmeaustauschs zwischen den einzelnen Einheiten und wegen der hohen Fluktuation der Nutzer in keinem Verhältnis zur Energieeinsparung steht.

1.1.4 Energiesparende Technologien

Entsprechend dem Zweck der HeizkostenV gilt eine Ausnahme von der verbrauchsabhängigen Kostenerf...

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