Heizkörper nebst Leitungen können zu Sondereigentum erklärt werden
  
Begriff

Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können nach aktueller Entscheidung des BGH durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate (BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10).

Zuordnung zum Sondereigentum

Nach der Teilungserklärung stehen vorliegend "die Vor- und Rücklaufleitung und die Heizkörper der Zentralheizung von der Anschlussstelle an die gemeinsame Steig- bzw. Fallleitung an" im Sondereigentum der Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümer fassten den Beschluss, die Erneuerung der Heizzentrale, der Steigleitungen sowie aller notwendigen Verteilungsleitungen und Heizkörper durchzuführen. Dieser Beschluss wurde – teilweise erfolgreich – angefochten.

Teilweise Klageabweisung

Zunächst war die Klage insoweit abzuweisen, als der Beschluss die Erneuerung von Heizzentrale und Steigleitungen zum Gegenstand hatte. Insoweit fehlte den Wohnungseigentümern nicht die erforderliche Beschlusskompetenz. Diese Bestandteile der Gesamtheizungsanlage stehen nämlich im Gemeinschaftseigentum.

Regelung in der Teilungserklärung wirksam und maßgeblich

Die Klage war indes begründet, soweit der Beschluss eine Erneuerung auch der Heizkörper und der dazugehörigen Anschlussleitungen in den Wohnungen betrifft. Diese stehen nämlich nach den Bestimmungen der Teilungserklärung vorliegend im Sondereigentum. Insoweit fehlt der Eigentümerversammlung die erforderliche Beschlusskompetenz. Die Erneuerung der Heizkörper und Anschlussleitungen ist demnach also Angelegenheit des einzelnen Wohnungseigentümers, nicht Aufgabe der Gemeinschaft. Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für die Heizkörper und Anschlussleitungen ergibt sich nicht etwa daraus, dass es unzulässig wäre, diese in der Teilungserklärung zu Sondereigentum zu erklären, und dass diese Bauteile nach § 5 Abs. 2 WEG nur Gemeinschaftseigentum sein könnten. Die Regelung in der Teilungserklärung ist vielmehr wirksam und maßgeblich. Ob die Heizkörper in den Wohnungen einer Wohnanlage mit Zentralheizung und die dazugehörigen Anschlussleitungen Gemeinschafts- oder Sondereigentum sind, wird zwar unterschiedlich beurteilt. Der BGH hat die Frage ausdrücklich offengelassen und zumindest klargestellt, dass die Heizkörper und Anschlussleitungen durch die Teilungserklärung oder eine nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum der Wohnungseigentümer zugeordnet werden können.

BGH beseitigt Unsicherheit bei ausdrücklichen Vereinbarungen

Der BGH hat mit dieser Entscheidung zumindest die Unsicherheit beseitigt, wie es um das Schicksal von Heizkörpern bestellt ist, die ausdrücklich durch Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet sind. Nach § 5 Abs. 2 WEG stehen, unabhängig von ihrer Lage in Räumen des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums, nur solche Einrichtungen im Gemeinschaftseigentum, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Diese Voraussetzung ist nicht bei allen Bauteilen einer Zentralheizungsanlage gegeben, die wie vorliegend aus einer Heizzentrale und einem Leitungssystem bestehen, das die Heizwärme in der Wohnanlage zur Abnahme durch die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt. Allen Wohnungseigentümern dienen die Heizzentrale und die Leitungen zur Verteilung der Heizwärme in der Anlage. Ohne sie stünde die Heizwärme den Wohnungseigentümern nicht zur Verfügung. Die in den Wohnungen aufgestellten Heizkörper und die dazugehörigen Anschlussleitungen dienen dagegen bei einer solchen Anlage nur dem Wohnungseigentümer, in dessen Wohnung sie sich befinden. § 5 Abs. 2 WEG steht also einer Regelung, dass diese Bauteile Sondereigentum sein sollen, nicht entgegen.

Heizungs- und Thermostatventile

Zu beachten ist noch die weitere Klarstellung des BGH: Sind etwa die Heizkörper durch entsprechende Vereinbarung der Wohnungseigentümer ausdrücklich dem Sondereigentum zugeordnet, so gilt dies – in Ermangelung ausdrücklicher anderweitiger Vereinbarung – auch für die Heizungs- und Thermostatventile.

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