Hauswart

Begriff

Der Hausmeister, auch Hauswart genannt, ist als Arbeitnehmer des Verfügungsberechtigten – i. d. R. des Eigentümers – diesem für die Einhaltung der Hausordnung durch die Mieter verantwortlich, hat für Ordnung, Sauberkeit und Ruhe zu sorgen und dem Verfügungsberechtigten Verstöße gegen die Hausordnung, Störungen und Mängel des Anwesens unverzüglich mitzuteilen. Weiterhin obliegen dem Hausmeister üblicherweise körperliche Arbeiten im und am Haus, z. B. die Hausreinigung, das Reinigen, Räumen und Streuen der Gehwege vor und auf dem Grundstück sowie der Zugänge und Zufahrten, die Bedienung der Zentralheizung und die Erledigung kleinerer Reparaturen. Zur Vermeidung von Unklarheiten ist empfehlenswert, den Umfang der Arbeiten im möglichst schriftlich abzuschließenden Hausmeistervertrag zu bestimmen. Dieser Dienstvertrag legt auch die dem Hausmeister zustehende Vergütung fest.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Kosten des Hauswarts kann der Vermieter nach § 556 Abs. 1, Abs. 2 BGB anteilig als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.

Zu den Kosten des Hauswarts gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft.

Hinweis

Kein doppelter Ansatz

Soweit der Hauswart mit Wartungs-, Reinigungs- oder Gartenarbeiten beschäftigt ist, dürfen bei den entsprechenden Betriebskostenpositionen keine weiteren Arbeitskosten angesetzt werden.^[1]

Die Beschäftigung eines Hauswarts liegt im Ermessen des Vermieters. Es kommt nicht darauf an, ob hierfür eine wirtschaftliche oder praktische Notwendigkeit besteht. Der Vermieter muss sich nur an die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung halten.^[2]

Die Höhe der umlagefähigen Vergütung richtet sich grundsätzlich nach der getroffenen Vereinbarung. Der Mieter hat grundsätzlich keinen Einfluss auf die Höhe der zwischen dem Vermieter und dem Hauswart auszuhandelnden Vergütung. Wird der Tariflohn oder der ortsübliche Lohn aber wesentlich überschritten, so kann ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz vorliegen. Umlagefähig sind in diesem Fall nur die üblichen Kosten. Eine kostenfrei zur Verfügung gestellte Hauswartswohnung kann als Teil der Vergütung bis zur Höhe der ortsüblichen Miete für solche Räume mit in Ansatz gebracht werden.

Praxis-Tipp

Umlage der Sachkosten

Die mit der Hauswartstätigkeit in Verbindung stehenden Sachkosten^[3] sind ebenfalls umlagefähig.

Verteilt sich die Tätigkeit des Hauswarts auf mehrere Gebäude desselben Vermieters, so darf nur derjenige Teil der Vergütung angesetzt werden, der auf das jeweilige Gebäude entfällt. Materialkosten dürfen im Rahmen der Hauswartkosten nicht berücksichtigt werden, wohl aber bei den der jeweiligen Tätigkeit entsprechenden Betriebskostenart (z. B. Straßenreinigung, Gartenpflege, Hausreinigung).

Achtung

Instandhaltungs- und Verwaltungsarbeiten herausrechnen

Sind dem Hauswart auch Maßnahmen der Instandhaltung oder der Hausverwaltung übertragen, muss der Eigentümer ermitteln, welcher Teil der Hauswartsarbeit auf diese Tätigkeiten entfällt; der Umlagebetrag ist entsprechend zu kürzen. Die Beträge für Instandhaltungs- und Verwaltungsarbeiten sind anhand von Stundenlisten festzustellen.

Soweit der Hauswart Tätigkeiten verrichtet, die unter den Nrn. 2 bis 10 der BetrKV aufgeführt sind, muss dies bei den Betriebskostenpositionen Nrn. 2 bis 10 berücksichtigt werden; ein doppelter Kostenansatz ist unzulässig. Hat der Eigentümer ein Hauswart-Unternehmen ("Hausmeister-Service") beauftragt, sind die hierdurch entstehenden Kosten umlagefähig.^[4] Die hauswartfremden Tätigkeiten müssen auch hier herausgerechnet werden.

Im Einzelnen sind folgende Tätigkeiten umlagefähig:

• Gartenpflege
• Reinigungsarbeiten
• Winterdienst
• Bedienung und Überwachung des Fahrstuhls, der Heizungsanlage, der Wasserversorgung und der sonstigen technischen Einrichtungen
• Kontrollmaßnahmen betreffend den Bauzustand oder die Verkehrssicherheit des Anwesens
• Pflege des Maschinenparks
• Ablesen von Zählerständen.

Praxis-Beispiel

Nicht umlagefähige Hauswartsarbeiten

Nicht umlagefähig sind dagegen die Abrechnung von Betriebskosten, Durchführung von Wohnungsbesichtigungen, Wohnungsabnahmen, Reparaturen, Beaufsichtigung von Handwerkern, Durchführung von Mietersprechstunden.

Die Kosten eines Pförtner- oder Sicherheitsdienstes können nach Nr. 17 umlagefähig sein.^[5] Wird die Hauswarttätigkeit einem Mieter gegen Entgelt (das auch in einem Mietnachlass bestehen kann) übertragen, so kann der Vermieter diese Kosten als Betriebskosten auf die übrigen Mieter umlegen.

Achtung

Hauswartskosten in Betriebskostenabrechnung richtig einstellen

In der Betriebskostenabrechnung müssen die ungekürzten Gesamtkosten des Hauswarts und die Kürzungsbeträge für Instandhaltung und Verwaltung ausgewiesen werden.^[6] Anderenfalls leidet die Abrechnung an einem formellen Mangel.

Der vom Vermieter vorzunehmende Abzug ...