Hausrecht des Mieters an seiner Wohnung – Was Sie dürfen und was Sie dulden müssen

Innerhalb seiner Wohnung steht dem Mieter das alleinige Hausrecht zu. Dazu gehört, dass er bestimmen kann, wer seine Wohnung betritt und wer sich darin aufhalten darf. Der Vermieter muss dies dulden. Diese Pflicht endet allerdings, wenn der Besucher des Mieters die Grenzen des Betretungsrechts überschreitet. Außerhalb der Wohnung steht das Hausrecht dagegen dem Vermieter zu.

1 Bestimmungsrecht und Dauer

Der Mieter eines Hauses oder einer Wohnung kann bestimmen, wer das Gebäude betreten und sich darin aufhalten darf. Das Hausrecht des Mieters bezieht sich auf die gemieteten Räume und Flächen. Bei einer Wohnung ist in der Regel nur das Wohnungsinnere angemietet. Das Bestimmungsrecht des Mieters bezieht sich also nicht auf die Gemeinschaftsflächen wie das Treppenhaus, die Waschküche, den Hof, den Garten, sofern diese im Mietvertrag nicht mit angemietet wurden. Das Hausrecht beinhaltet, die unerwünschte Person auszuweisen, was notfalls auch mit angemessener Gewalt zulässig ist. Ferner kann der Berechtigte einen Strafantrag wegen Hausfriedensbruchs stellen.

Wichtig

Vermieter an Hausverbot gebunden

Der Vermieter der Wohnung ist an ein vom Mieter gegenüber Drittpersonen ausgesprochenes Hausverbot (Wohnungsverbot) gebunden.

Praxis-Beispiel

Bindung an Betretungsverbot

Der Mieter erteilt einer Firma den Auftrag zur Installation einer Alarmanlage in der Wohnung. Es kommt zum Streit mit dem Handwerker, dessen fachliche Qualifikation der Mieter anzweifelt. Der Handwerker wird ausfallend und wird vom Mieter aus der Wohnung gewiesen. Ihm wird das weitere Betreten untersagt. Der Vermieter möchte danach Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung vom selben Handwerker durchführen lassen, was als nicht zulässig beurteilt wurde (AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 27.7.2007, 509 C 45/06).

Das Hausrecht des Mieters besteht so lange, bis der Mietvertrag beendet ist und der Vermieter nach Schlüsselübergabe wieder Alleinbesitzer der Wohnung ist. Geht ein Räumungsrechtsstreit voraus, muss der Vermieter das Räumungsurteil abwarten und zuerst den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen, wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht (KG Berlin, Urteil v. 15.12.2008, 4-1 Ss 316/08-173/08).

2 Ausnahmen vom Hausrecht

Das Hausrecht des Mieters ist eingeschränkt, wenn der Vermieter auf das Betreten der Wohnung angewiesen ist. Hier sind beispielsweise folgende Fälle denkbar:

  • Wohnungsbesichtigung zur Feststellung des Zustands der Räume
  • die Wohnung muss Kauf- oder Mietinteressenten zu vertretbaren Zeiten gezeigt werden (BVerfG, Beschluss v. 16.1.2004, 1 BvR 2285/03)
  • der Vermieter darf die Wohnung nach Terminabsprache zur Ablesung von Messgeräten oder wegen Ausmessens für eine Mieterhöhung betreten (LG Hamburg, Urteil v. 18.12.1986, 11 T 96/86).

Der Vermieter ist aber nicht berechtigt, die Räume während der Abwesenheit des Mieters mit einem eigenen Schlüssel zu öffnen, um sich dort umzusehen oder um Reparaturarbeiten durchzuführen (LG Berlin, Urteil v. 9.2.1999, 64 S 305/98). Umso weniger darf er die Tür aushängen, wenn der Mieter das Schloss ausgetauscht hat (OLG Köln, Urteil v. 27.7.1976, 1 Ss 226/76). Betritt der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters mit einem eigenen Schlüssel die Mieträume, ist der Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigt (OLG Celle, Beschluss v. 5.10.2006, 13 U 182/06).

3 Störende Besucher

Der Vermieter hat aber auch dann an der Wohnung oder am vermieteten Haus kein Hausrecht, wenn Besucher des Mieters den Hausfrieden erheblich stören.

Praxis-Tipp

Erst abmahnen und klagen

In diesem Fall muss der Mieter, der für seinen Besuch einzustehen hat, abgemahnt und erforderlichenfalls auf Unterlassung verklagt werden. Gegebenenfalls hat der Vermieter auch ein Kündigungsrecht.

Finden die Störungen des Hausfriedens außerhalb der Wohnung (z. B. im Treppenhaus, vor der Hauseingangstür) statt, wird der Vermieter für berechtigt gehalten, ein Hausverbot auszusprechen.

Praxis-Beispiel

Störungen des Hausfriedens

Der Schwager der Mieterin klingelte zu verschiedenen Zeiten im angetrunkenen Zustand an der Wohnungstür, schlug gegen diese und trat sie auch einmal ein. Die Mieterin ließ ihn zu verschiedenen Zeiten nicht freiwillig herein (AG Wiesbaden, Urteil v. 16.10.1997, 92 C 3027/97).

In einem anderen Fall bedrohte ein Besucher des Mieters Drittpersonen auf dem Grundstück mit einem Messer und einer Schusswaffe. Das Hausverbot des Vermieters war gerechtfertigt, auch wenn damit das Betreten der Wohnung des Mieters durch die Drittperson zumindest zeitweise nicht mehr möglich war (AG Wetzlar, Urteil v. 21.2.2008, 38 C 1281/07-38).

Das Verbot muss aufgehoben werden, wenn der störende Anlass nicht mehr besteht.

4 Wohnungseigentum

Bei einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern steht das Hausrecht an der einzelnen Wohnung dem jeweiligen Eigentümer zu, soweit sie nicht vermietet ist. Auch wenn ein Besucher eines Wohnungseigentümers den nächtlichen Hausfrieden durch Lärm häufig stört, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft ohne vorherige Abmahnung und...

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