Außerhalb der Wohnung steht dem Eigentümer das Hausrecht zu.[1] Aufgrund dieses Rechts kann der Eigentümer von jedem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen.
Der Anspruch ist allerdings ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.[2] Solche Duldungspflichten ergeben sich auch aus dem Mietvertrag. Deshalb kann der Vermieter sein Hausrecht nicht gegenüber dem Mieter ausüben; gegen die Besucher des Mieters kann der Vermieter nur ausnahmsweise aufgrund seines Hausrechts außerhalb der Wohnung vorgehen (s. o.).
Insoweit muss er gegenüber dem Mieter dulden, dass der Besucher die gemeinschaftlichen Hausteile betritt. Die Duldungspflicht endet, wenn der Besucher die Grenzen dieses Betretungsrechts überschreitet.
Grenzen der Duldung bei Besuchern
Der Besucher beschädigt oder verunreinigt die gemeinschaftlichen Hausteile oder er stört in sonstiger Weise den Hausfrieden.
Der Umstand, dass der Besucher innerhalb der Wohnung des Mieters den Hausfrieden stört, rechtfertigt die Ausübung des Hausrechts durch den Vermieter nicht. Für den Bereich innerhalb der Wohnung ist der Mieter alleiniger Hausrechtsinhaber.[3]
Ist das Mietverhältnis beendet, so ergibt sich die Duldungspflicht aus dem gesetzlichen Abwicklungsschuldverhältnis.[4]
Hausrecht erst bei endgültiger Wohnungsaufgabe
Deshalb kann der Vermieter das Hausrecht gegen den ehemaligen Mieter erst dann ausüben, wenn dieser den Besitz an der Wohnung endgültig aufgegeben hat.
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