Hausmeistervertrag: Eckdaten müssen beschlossen werden
  
Begriff

Zwar kann der Wohnungseigentumsverwalter durch Beschluss ermächtigt werden, den Hausmeistervertrag für die Wohnungseigentümergemeinschaft abzuschließen. Dieser Beschluss muss aber auch die wesentlichen Eckdaten des Vertragsinhalts wie Laufzeit, Vergütung des Hausmeisters und die Aufgaben des Hausmeisters umfassen (LG Koblenz, Urteil v. 21.7.2014, 2 S 72/13).

Beschlussanfechtung

Die Wohnungseigentümer hatten folgenden Beschluss mehrheitlich gefasst: "Die Eigentümerversammlung beauftragt die Hausverwaltung, eine Stellenausschreibung in der Allgemeinen Zeitung zu schalten und nach Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat einen neuen Hausmeistervertrag im Namen der WEG abzuschließen." Ein Wohnungseigentümer hatte diesen Beschluss angefochten. Er ist der Auffassung, der Beschluss widerspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil die Verwaltung im Wege eines Vergabebeschlusses zum Abschluss eines Hausmeistervertrags ermächtigt worden sei, ohne dass in dem angefochtenen Beschluss die wesentlichen Vertragsinhalte wie Vertragslaufzeit, Vergütung und Leistungsspektrum vorgegeben worden seien und somit das Risiko für die Wohnungseigentümer nicht begrenzt worden sei. Die Klage hatte Erfolg. Auch das Gericht war der Auffassung, dass es sich um einen pauschalen, zu unbestimmten und damit rechtswidrigen Vergabebeschluss handelt.

Wesentliche Vertragsinhalte des Hausmeistervertrags müssen bekannt sein

Zunächst stellten die Richter allerdings klar, dass der Abschluss eines Hausmeistervertrags durch Beschluss der Wohnungseigentümer auf den Verwalter oder auch den Verwaltungsbeirat übertragen werden kann. Die Ermächtigung zur Vertragsunterzeichnung entspricht aber nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die wesentlichen Vertragsinhalte den Wohnungseigentümern bekannt waren und vom Ermächtigungsbeschluss mit umfasst sind. Hierzu zählen mindestens die Laufzeit des Vertrags, die Aufgaben des Hausmeisters und seine Vergütung. Dies deshalb, weil der Abschluss eines langfristigen Hausmeistervertrags mit erheblichen finanziellen Belastungen für die Wohnungseigentümer verbunden ist und diese die Kontrolle darüber behalten müssen, ob der Verwalter sich bei der Auswahl des Hausmeisterunternehmens von wirtschaftlichen Gesichtspunkten hat leiten lassen, ob er insbesondere Vergleichsangebote mehrerer Unternehmen eingeholt hat.

Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung

Der angefochtene Beschluss entsprach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil letztendlich die Entscheidungskompetenz auf den Verwalter – wenn auch nach Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat – delegiert wurde, mit welchem Hausmeisterkandidaten der Vertragsschluss erfolgt und zu welchen Konditionen. Die wesentlichen Konditionen sind aber von den Wohnungseigentümern festzulegen. Sie dürfen letztlich nicht dem Gutdünken des Verwalters ausgesetzt sein, ohne dass dieser sich an ihre Vorstellungen in den Kernpunkten halten müsste. Schließlich tragen die Wohnungseigentümer das volle finanzielle Risiko für einen nicht ihren Vorstellungen entsprechenden Vertragsschluss. Daran ändert auch nichts, dass der Hausmeistervertrag nach Rücksprache mit dem Beirat abgeschlossen werden soll. Denn auch durch eine Rücksprache wird das Risiko nicht begrenzt. Ein solch pauschaler Ermächtigungsbeschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Ermächtigung im Verwaltervertrag betrifft lediglich Vertragsschluss im Außenverhältnis

Zwar enthält die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung, in der der Verwalter zur Anstellung eines Hausmeisters sowie zum Abschluss des Dienstvertrags mit dem Hausmeister ermächtigt ist. Dies konnte am Ergebnis allerdings nichts ändern. Die Ermächtigung betrifft lediglich den Vertragsschluss im Außenverhältnis, d. h. zur Unterzeichnung des Vertrags. Diese setzt aber einen Beschluss der Eigentümer voraus, in dem die wesentlichen Vertragskonditionen hierfür vorgegeben werden. Auch bei der im Wege einer Vereinbarung erfolgenden Übertragung der Anstellung eines Hausmeisters auf den Verwalter muss das daraus erwachsende finanzielle Risiko für die Wohnungseigentümer jedenfalls überschaubar sein. Insoweit können derartige Vereinbarungen lediglich eingeschränkt dahingehend ausgelegt werden, dass zwar der Vertragsschluss durch den Verwalter erfolgen kann, die wesentlichen Eckdaten des Vertragsverhältnisses aber von den Wohnungseigentümern durch Beschluss geregelt werden.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

In aller Regel enthalten auch Verwalterverträge die Ermächtigung des Verwalters, den Hausmeistervertrag abzuschließen. Auch hier sind die Grundsätze dieser Entscheidung selbstverständlich zu beachten. So die Beschäftigung eines Hausmeisters zur Diskussion steht, hat der Verwalter – wie auch etwa bei Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung – mindestens 3 Vergleichsangebote einzuholen. Diese müssen dann den Wohnungseigentümern vor der Beschlussfassung zur Kenntnis gegeben werden. Bestenfalls übersendet der Verwalter die Angebote mit der Einladung zur Eigent...

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