Hausmeisterkosten – Wie umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten aufzuteilen sind

Ein Hausmeister erfüllt zahlreiche Tätigkeiten in der Immobilie. Nicht alle Arbeiten und Kosten, die mit den Hausmeisteraufgaben im Zusammenhang stehen, können auf den Mieter umgelegt werden. In der Betriebskostenabrechnung müssen zwar die Gesamtkosten aufgeführt sein. Die nicht umlegbaren Kostenarten sind jedoch strikt von den umlegbaren zu trennen. Hierzu hat die Rechtsprechung Grundsätze entwickelt, die für den Vermieter nachteilige Folgen haben können, wenn er sie nicht beachtet.

1 Vertragliche Grundlage erforderlich

Die Umlage von Hausmeisterkosten setzt voraus, dass eine vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag zur Kostenumlage geregelt wurde. Dies gilt für jede andere Betriebskostenart gleichermaßen. Die bloße Bezugnahme auf die Kostenarten der Betriebskostenverordnung ist hierfür ausreichend (BGH, Urteil v. 7.4.2004, VIII ZR 167/03 für Wohnraum; BGH, Urteil v. 13.1.2010, VIII ZR 137/09 für preisgebundenen Wohnraum). Der Verordnungstext muss hierfür nicht beigefügt sein. Für Gewerberaum gilt dies umso mehr (OLG Celle, Urteil v. 16.12.1998, 2 U 23/98, ZMR 1999 S. 238).

Wird nicht auf die Betriebskostenverordnung verwiesen, sondern werden einzelne Kostenarten unter der Rubrik der Betriebskosten im Mietvertrag aufgezählt, genügt ein einfacher Ausdruck, beispielsweise "Hausmeisterkosten" oder "Kosten für den Hauswart" oder Ähnliches.

Achtung

Bei Gewerberaum Dach-und-Fach-Klausel beachten

Bei Gewerberaum gilt in diesem Zusammenhang die Besonderheit, dass die Übertragung von "Hausmeisterkosten/Betriebsabteilung" dann nicht wirksam ist, wenn im Vertrag zusätzlich noch geregelt ist, dass Arbeiten an Dach und Fach Sache des Vermieters sind. Denn dann sind damit zusammenhängende Arbeiten des Hausmeisters und der Betriebsabteilung ebenfalls dem Vermieter auferlegt (OLG Düsseldorf, Urteil v. 10.5.2007, I-24 U 204/06, ZMR 2008 S. 45).

2 Nicht umlagefähige Kosten

Die folgenden Kosten können nicht auf den Mieter umgelegt werden:

2.1 Verwaltungs- und Instandsetzungstätigkeiten

  • Organisation und Bestellen von Lieferungen
  • Ausführen von Reparaturarbeiten (Instandsetzung) oder allgemeine Wartungs- und Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung)
  • Durchführen von Wohnungsübergaben und Wohnungsbesichtigungen
  • Ablesen von Zählerständen (LG Berlin, Urteil v. 4.12.2006, 67 S 223/06, GE 2007 S. 851, 853: Dabei handelt es sich aber um einen Kostenfaktor, der nur einen geringen Arbeitsaufwand erfordert und oft nur zum Jahresende anfällt und der deshalb insgesamt vernachlässigt werden kann; AG Berlin-Hohenschönhausen, Urteil v. 31.3.2008, 16 C 205/07, GE 2008 S. 933)
  • Verteilen von Rundschreiben an die Mieter (AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 15.12.2006, 911 C 552/05, WuM 2007 S. 446)
  • Abmahnen von Mietern (AG Hamburg-St. Georg, a. a. O.)
  • Kontaktpflege mit dem Verwaltungsrat und den Hausbewohnern
  • Erstellen von Lohnkostenabrechnungen
  • Auswechseln von Glühbirnen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 8.6.2000, 10 U 94/99, NZM 2000 S. 762; AG Berlin-Köpenick, Urteil v. 19.5.2010, 6 C 29/10, GE 2010 S. 915)
  • Telefonkosten, soweit sich diese auf Verwaltungstätigkeiten beziehen wie Telefonate mit Mietern im Zusammenhang mit Terminabsprachen oder mit der Hausverwaltung (AG Köln, Urteil v. 15.4.1997, 209 C 463/96, WuM 1999 S. 235; AG Hannover, Urteil v. 29.9.1993, 552 C 7291/93, WuM 1994 S. 435)
  • Abhalten von Mietersprechstunden, in denen die Mieter ihre Anliegen vorbringen (AG Dortmund, Urteil v. 20.2.1996, 125 C 13154/95, WuM 1996 S. 561)
  • Fahrtkosten bei Betreuung mehrerer Objekte durch den Hausmeister (LG Bonn, Urteil v. 27.11.1997, 6 S 274/97, WuM 1998 S. 353)

2.2 Sachkosten

  • Arbeitsmittel und Geräte wie Leiter, Eimer, Besen, Werkzeug (Wolbers, Der Hauswart in der Betriebskostenabrechnung, ZMR 2009 S. 418); Kosten für einen Häcksler (AG Starnberg, Urteil v. 17.9.2002, 1 C 1209/02, NZM 2002 S. 910); Kosten einer Gartenschere (AG Steinfurt, Urteil v. 4.2.1999, 4 C 629/98, WuM 1999 S. 721)
  • Materialkosten für Kleinteile wie Schrauben, Nägel, Dübel (Wall, Betriebskosten-Kommentar, Rz. 3727)
  • Arbeitskleidung (AG Lörrach, Urteil v. 2.11.1994, 3 C 336/94, WuM 1996 S. 628 für Arbeitsstiefel)

3 Umlagefähige Kosten

Hierunter fallen

  • die Vergütungskosten,
  • die Beiträge zur Sozialversicherung sowie
  • alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt.

Ausgenommen sind Arbeiten im Zusammenhang mit der Instandhaltung oder Instandsetzung, der Erneuerung, mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen oder mit der Hausverwaltung (§ 2 Nr. 14 BetrKV).

Zu den typischen Hausmeisteraufgaben und nicht zu den Verwaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten rechnet man

  • Reinigungsarbeiten sowie
  • Schnee- und Eisbeseitigungsarbeiten (LG Berlin, Urteil v. 24.9.2009, 63 S 286/08, GE 2009 S. 979; AG Brandenburg a. d. Havel, Urteil v. 7.6.2010, 31 C 210/09, GE 2010 S. 915 – eine ausführliche Entscheidung zum Thema; AG Berlin-Tiergarten, Urteil v. 3.7.2008, 10 C 571/08)
  • Annahme von Lieferungen vor Ort
  • Weiterleiten unmittelbarer Reparatur- und Störungsmeldungen durch die Mieter.

Ferner fallen folgende...

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