Begriff

Dienstleistungskräfte wie Hausmeister sind – sofern nicht selbstständige Fachunternehmen – angestellte Mitarbeiter der Eigentümergemeinschaft. Zweckmäßigerweise sollte ein schriftlicher Anstellungsvertrag mit Leistungskatalog geschlossen werden.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 17.5.2018, 2-13 S 26/17: Alternativangebote für eine Auftragsvergabe müssen ausnahmsweise dann nicht eingeholt werden, wenn das Auftragsvolumen gering ist oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte für die Wohnungseigentümer ergeben, dass sich das vorgelegte Angebot im Rahmen des Üblichen bewegt (hier: Beauftragung eines Hausmeisterservice für 800 EUR jährlich).

AG Köln, Urteil v. 9.1.2018, 204 C 87/17: Bei einer 4 Sondereigentumseinheiten umfassenden Wohnungseigentumsanlage ist bereits zweifelhaft, ob ein kostenintensiver Hausmeisterdienst erforderlich ist. Der Beschluss über die Bestellung eines Rechtsanwalts als Mieter eines Wohnungseigentümers zum Hausmeister widerspricht jedenfalls ordnungsmäßiger Verwaltung. Dies insbesondere dann, wenn Haftungsfragen bei der Beschlussfassung unberücksichtigt geblieben sind.

LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 19.4.2017, 2-13 S 2/17: Bedarf es vor einer Beschlussfassung über eine Auftragserteilung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft der Einholung von Vergleichsangeboten, ist es erforderlich, mindestens 3 Angebote einzuholen. Geschieht dies nicht, wird die Auswahlentscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage getroffen, sodass der gefasste Beschluss für ungültig zu erklären ist. Dies gilt auch bei der Beauftragung eines Hausmeisters.

In fast allen Liegenschaften besteht der Bedarf einer wie auch immer gearteten hausmeisterlichen Betreuung. In Kleinwohnanlagen kann allerdings zweifelhaft sein, ob ein Hausmeister erforderlich ist.[1] In größeren Anlagen empfiehlt es sich, professionelle Dienstleistungsunternehmen in Anspruch zu nehmen oder auf die Hilfe von Einzelpersonen, meist in Form eines pauschal versteuerten Arbeitsverhältnisses zurückzugreifen. Der Beschluss über die Bestellung einer Privatperson zum Hausmeister widerspricht aber dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn Haftungsfragen bei der Beschlussfassung nicht berücksichtigt wurden.[2]

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter ermächtigt, eigenständig alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Auch in großen Wohnanlagen dürfte die Anstellung eines Hausmeisters bereits nicht von untergeordneter Bedeutung sein, sodass der Verwalter einen entsprechenden Beschluss herbeizuführen hat. In diesem Beschluss müssen dann die Laufzeit des Hausmeistervertrags, die Vergütung des Hausmeisters und die wesentlichen Aufgaben des Hausmeisters geregelt werden.[3]

Bei Beschlussfassung müssen im Übrigen mindestens 3 Vergleichsangebote vorliegen.[4]

Dies gilt ausnahmsweise aber dann nicht, wenn das Auftragsvolumen gering ist oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte für die Wohnungseigentümer ergeben, dass das vorgelegte Angebot sich im Rahmen des Üblichen bewegt. Entspricht der jährliche Kostenaufwand für den Hausmeister nicht einmal 5 % der Wirtschaftsplansumme und bewegen sich diese Kosten im Rahmen dessen, was die Wohnungseigentümer bereits einmal für einen Hausmeister ausgegeben haben, bedarf es keiner Alternativangebote.[5]

Ungeachtet der Frage der Bevollmächtigung sollte in jedem Fall im Zusammenhang mit der Anstellung eines Hausmeisters ein detailliertes Leistungsverzeichnis Bestandteil des Vertrags sein.

 
Achtung

Wann sind Hauswartkosten in der Betriebskostenabrechnung umlagefähig?

Die Kosten für den Hausmeister sind gemäß § 2 Nr. 14 BetrKV[6] nur dann auf den Mieter umlegbar, wenn dessen Arbeit nicht den Bereich Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder der Hausverwaltung betrifft.

 
Achtung

Welche Tätigkeiten darf ein Hausmeister selbstständig ausführen, ohne gegen die Handwerksordnung zu verstoßen?

  1. Überwachung der Ordnung und des einwandfreien Gesamtzustands der betreuten Wohnanlage, Austausch von Namensschildern an der Klingel- und Briefkastenanlage.
  2. Kehrdienst von Hof, Straße und Gehweg. Dazu gehört das Entfernen von Unkraut, das Kehren von Hauszugängen, Zufahrten, Pkw-Plätzen und -Wegen; große Hofflächen mit Kehrsaugmaschinen oder manuell reinigen; Fußroste an Eingangstüren herausnehmen und reinigen; Papierkörbe und Abfalleimer leeren; Wassereinläufe und Gullys von Schmutz wie Laub, Papier oder sonstigem Unrat befreien – zu berücksichtigen ist hierbei, dass keine wesentlichen Tätigkeiten aus dem Berufsbild des Gebäudereinigerhandwerks ausgeführt werden dürfen.
  3. Überwachung der Garagen/Tiefgaragenanlagen
  4. Überwachung der Müllanlagen und der Gemeinschaftsräume; Gemeinschaftsräume sauber halten und auskehren; technische Räume wie Öllager, Heizungsraum, Lüftungsraum, Waschküche und Trockenräume überwachen; gemeinschaftliche Kellerräume, Speicherflächen, Gänge, Abstellräume un...

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