Hausgeldinkasso: Von der außergerichtlichen Mahnung zur Zwangsvollstreckung (Checkliste)

Kurzbeschreibung

Wenn ein Wohnungseigentümer nicht bezahlt, heißt es für den Verwalter schnell zu handeln. Diese Checkliste behandelt Schritt für Schritt, was von der 1. Mahnung bis zur Zwangsvollstreckung zu prüfen und zu beachten ist.

Checkliste: Von der außergerichtlichen Mahnung zur Zwangsvollstreckung

• Dokument in Textverarbeitung übernehmen

□	Gültiger Wirtschaftsplan bzw. Fortgeltungsklausel?
	□	Kein Wirtschaftsplan: Fortgeltungsklausel? Soweit kein aktueller Wirtschaftsplan existiert oder der Beschluss über die auf Grundlage des Gesamtwirtschaftsplans sowie der entsprechenden Einzelwirtschaftspläne festzusetzenden Vorschüsse rechtskräftig für ungültig erklärt ist: Ist eine Fortgeltungsklausel im Beschluss über den Wirtschaftsplan der Vorjahreswirtschaftsperiode geregelt?[1]
	□	Angefochtener Wirtschaftsplan: noch keine Rechtskraft? Der angefochtene Beschluss über die auf Grundlage des Gesamtwirtschaftsplans sowie der entsprechenden Einzelwirtschaftspläne festzusetzenden Vorschüsse bildet weiterhin die Anspruchsgrundlage für Hausgelder bis zu seiner rechtskräftigen Ungültigkeitserklärung.[2]
□	Verzug des Wohnungseigentümers? Verzug setzt Nichtzahlung trotz Fälligkeit voraus.
	□	Ist die Fälligkeit der Hausgelder im Beschluss über die Festsetzung der Vorschüsse bzw. allgemein durch Beschluss auf Grundlage von § 28 Abs. 3 WEG geregelt?
	□	Wenn nein, ist die Fälligkeit in der Gemeinschaftsordnung geregelt?
	□	Wenn nein, Fälligkeit nach Abruf durch den Verwalter?
□	Mahnung erforderlich?
	□	Grundsätzlich nein, wenn die Fälligkeit wie vor geregelt ist, aber empfehlenswert.
	□	Möglichst auf ein Mahnschreiben beschränken.
□	Vorfälligkeits-Verfallklausel geregelt? Auf Grundlage von § 28 Abs. 3 WEG haben die Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz zur Regelung von Vorfälligkeits- und Verfallsklauseln. Soweit deren Voraussetzungen mit Blick auf den bestehenden Hausgeldrückstand erfüllt sind, sollte das gesamte auf die Wirtschafsperiode entfallende Hausgeld geltend gemacht werden.
□	Vertretungsmacht/Aktivlegitimation des Verwalters Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 fungiert der Verwalter gem. § 9b Abs. 1 WEG im Außenverhältnis als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich. Im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist der Verwalter gem. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, solche Maßnahmen zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Hierzu dürften in aller Regel Hausgeldverfahren gegen säumige Wohnungseigentümer zählen. Je nach Höhe der rückständigen Gelder sowie der Anwalts- und Gerichtskosten können im Einzelfall allerdings "erhebliche Verpflichtungen" entstehen. Um auf der sicheren Seite zu sein (insbesondere im Hinblick auf § 26 Abs. 3 WEG), sollte deshalb nach wie vor eine Ermächtigung vorliegen bzw. eingeholt werden. Prüfen, ob entsprechende Ermächtigung zum Führen von Aktivverfahren für die Gemeinschaft geregelt ist:
	□	im Verwaltervertrag
	□	durch Beschluss oder
	□	in der Gemeinschaftsordnung
□	Anwaltsbeauftragung
	□	Ist aufgrund bestimmter Umstände nicht mit einem Widerspruch des Hausgeldschuldners zu rechnen? In diesem Fall kann der Verwalter das Mahnverfahren auch selbst betreiben.
	□	Ist Widerspruch oder Einspruch gegen Vollstreckungsbescheid eingelegt worden? Zwar kann der Verwalter Mahnverfahren grundsätzlich selbst betreiben, da vor dem insoweit zuständigen Amtsgericht streitwertunabhängig kein Anwaltszwang herrscht. Wird das Verfahren nach Widerspruch oder Einspruch gegen den Vollstreckungsbescheid allerdings streitig fortgeführt, sollte spätestens zu diesem Zeitpunkt eine Anwaltsbeauftragung erfolgen.
□	Zuständiges Mahngericht?
	□	Lebt der säumige Wohnungseigentümer in Deutschland? Bezüglich des Mahnverfahrens haben die Länder zentrale Mahngerichte eingerichtet, die für das jeweilige Mahnverfahren zuständig sind. Entscheidend ist hierbei nicht, in welchem Bundesland der Hausgeldschuldner lebt, entscheidend ist vielmehr der Belegenheitsort der Wohnanlage. Beachte im Anhang: Adressenliste der zuständigen Amtsgerichte (Mahnabteilungen)
	□	Lebt der säumige Wohnungseigentümer im (EU-)Ausland? Für im (EU-)Ausland lebende Wohnungseigentümer ist mit Ausnahme Dänemarks das Amtsgericht Wedding in Berlin zuständiges Mahngericht.
□	Zuständiges Prozessgericht? Unabhängig davon, ob sogleich eine Klage anstatt eines Mahnantrags eingereicht wird oder das Mahnverfahren nach Widerspruch gegen den Mahnbescheid bzw. Einspruch gegen den Vollstreckungsbescheid abgegeben wird, ist stets das Amtsgericht des Belegenheitsorts der Wohnanlage örtlich und sachlich zuständiges Prozessgericht. Dies gilt aufgrund Art. 7 Nr. 1a EuGVVO auch für Wohnungseigentümer, die im europäischen Ausland leben. Wahlweise könnten diese zwar auch an dem für ihren Wohnsitz zuständigen Gericht verklagt werden, was allerdings widersinnig wäre.
□	Mahnverfahren
	□	Hausgeldschuldner hat weder Widerspruch gegen Mahnbescheid noch Einspruch gegen Vollstreckungsbescheid eingelegt. Nach Zu...