Hausgeld (FAQs)

1 Gibt es eigentlich einen Unterschied zwischen "Wohngeld" und "Hausgeld"?

Im Sinne der Zahlungsverpflichtungen der Wohnungseigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist die richtige Bezeichnung "Hausgeld". Die Literatur und auch die Rechtsprechung verwenden hierfür häufig auch den Terminus "Wohngeld". Dieser Begriff umschreibt jedoch öffentlich-rechtliche Mietzuschüsse, die selbstverständlich nichts mit dem Hausgeld des Wohnungseigentums zu tun haben.

2 Wann sind die Wohnungseigentümer zur Hausgeldzahlung verpflichtet?

Die Wohnungseigentümer sind zur Hausgeldzahlung verpflichtet, wenn über einen Wirtschaftsplan beschlossen worden ist.

3 Wann sind die Hausgelder zur Zahlung fällig?

Nach dem Gesetzeswortlaut in § 28 Abs. 2 WEG sind die Gelder nach Abruf durch den Verwalter fällig. In der Praxis enthalten jedoch in aller Regel bereits die Teilungserklärung bzw. die Gemeinschaftsordnung Bestimmungen über die Fälligkeit der Hausgelder. Da der Verwalter gesetzlich verpflichtet ist, Gelder der Eigentümergemeinschaft von seinem Vermögen getrennt zu halten, wird die Auffassung vertreten, dass die Hausgelder so lange nicht zur Zahlung fällig sind, bis der Verwalter ein Fremdkonto für die Wohnungseigentümergemeinschaft eröffnet hat, so er bisher ein auf seinen Namen lautendes offenes Treuhandkonto führt.

4 Können die Wohnungseigentümer die Fälligkeit der Hausgeldzahlungen auch mehrheitlich beschließen?

Ein Mehrheitsbeschluss über die Fälligkeit der Hausgeldzahlungen ist gemäß § 21 Abs. 7 WEG selbst dann möglich, wenn bereits in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung eine konkrete Fälligkeitsbestimmung enthalten ist, die abgeändert werden soll. Die Wohnungseigentümer haben eine generelle Kompetenz zur mehrheitlichen Beschlussfassung über Fälligkeitsregelungen hinsichtlich der Zahlung von Hausgeldern – auch entgegen anders lautenden Bestimmungen in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung.

5 Sind die Hausgelder auch dann zur Zahlung durch die Eigentümer fällig, wenn der Beschluss über die Genehmigung des Wirtschaftsplans angefochten wurde?

Ja, auch wenn der Genehmigungsbeschluss angefochten wurde, bildet der Wirtschaftsplan die Grundlage für die Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer.

6 Was, wenn gar kein Wirtschaftsplan beschlossen wurde?

Wird nicht über einen Wirtschaftsplan beschlossen, dann sind die Wohnungseigentümer auch nicht zur Hausgeldzahlung verpflichtet.

7 Müssen neben dem Gesamtwirtschaftsplan immer auch Einzelwirtschaftspläne aufgestellt und zur Beschlussfassung gestellt werden?

Ja, nach der aktuellen BGH-Rechtsprechung ist unbedingt darauf zu achten, dass auch eine Beschlussfassung über die Einzelwirtschaftspläne erfolgt. Die Genehmigung eines Wirtschaftsplans ohne Einzelwirtschaftsplan ist jedenfalls auf Antrag für ungültig zu erklären.

8 Kann auch beschlossen werden, dass der Wirtschaftsplan so lange gilt, bis über einen neuen Wirtschaftsplan beschlossen wird?

Das ist auch per einfachem Mehrheitsbeschluss möglich. Zu beachten ist, dass die Weitergeltung nur für den konkreten Wirtschaftsplan beschlossen wird und nicht eine generelle Beschlussfassung dergestalt erfolgt, wonach etwa Wirtschaftspläne grundsätzlich so lange gelten, bis über einen neuen Wirtschaftsplan beschlossen wird. Eine derartige Beschlusskompetenz verleiht auch nicht die Bestimmung des § 21 Abs. 7 WEG.

9 Können Wohnungseigentümer Hausgeldzahlungen auch zurückhalten?

Die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts gegen fällige Hausgeldforderungen kommt grundsätzlich nicht in Betracht.

10 Können die Wohnungseigentümer mit eigenen Forderungen gegen die Gemeinschaft aufrechnen?

Ausnahmsweise dann, wenn die entsprechende Forderung anerkannt oder rechtskräftig tituliert ist oder aus einer berechtigten Notgeschäftsführung resultiert, besteht eine Aufrechnungsbefugnis.

11 Wie sind die Hausgelder durch die Wohnungseigentümer zu bezahlen?

Das Wohnungseigentumsgesetz selbst enthält keine Vorgaben dazu, in welcher Form die Hausgelder an die Gemeinschaft zu zahlen sind. Demnach wäre es sogar möglich, die Hausgelder per Barzahlung zu entrichten.

12 Können die Wohnungseigentümer über die Zahlungsweise beschließen oder bedarf es hierfür einer entsprechenden Vereinbarung?

Die Eigentümergemeinschaft hat hier nach § 21 Abs. 7 WEG die erforderliche Beschlusskompetenz, sodass im Beschlussweg geregelt werden kann, dass die Hausgelder dem Gemeinschaftskonto anzuweisen sind.

13 Können die Wohnungseigentümer auch über die Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschriftverfahren beschließen?

Die entsprechende Beschlusskompetenz verleiht der Gemeinschaft auch hier die Bestimmung des § 21 Abs. 7 WEG.

14 Besteht eine Beschlusskompetenz auch dahingehend, dass gegenüber sich weigernden Wohnungseigentümern eine zusätzliche Aufwandsgebühr erhoben werden kann?

Nach der Bestimmung des § 21 Abs. 7 WEG können die Wohnungseigentümer auch grundsätzlich über eine "Bearbeitungsgebühr" bei Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren beschließen. Diese muss sich jedoch innerhalb der Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung halten. Anhaltspunkt: ca. 2,50 bis maximal 5 EUR, abhängig von der Höhe des Hausgelds.

15 Was ist zu beachten, wenn einzelne Wohnungseigentümer ihren Hausgeldzahlungsverpflichtungen nicht nachkommen?

In diesen Fällen heißt es für den Verwalter rasch zu handeln. Da die Gemeinschaft elementar auf pünktliche Hausgeldzahlungen ihrer Mitglieder angewiesen ist, sollte der säumige Hausgeldschuldner unter kurzer Fristsetzung angemahnt werden, und bei ergebnislosem Fristablauf sollten möglichst umgehend rechtliche Schritte zur Geltendmachung der Forderung eingeleitet werden.

16 Wie mache ich als Verwalter rückständige Hausgelder gerichtlich geltend?

Zur Beitreibung rückständiger Hausgelder stehen zwei Wege offen: Zum einen können diese im gerichtlichen Mahnverfahren nach § 43 Nr. 6 WEG geltend gemacht, zum anderen kann auch eine entsprechende Zahlungsklage gemäß § 43 Nr. 2 WEG beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden.

17 Was ist die bessere Alternative?

Das kommt darauf an: Ist damit zu rechnen, dass der Wohnungseigentümer gegen einen Mahnbescheid Widerspruch einlegen wird, empfiehlt sich die Zahlungsklage. Ansonsten kann das Mahnverfahren ggf. zeitliche Vorteile bringen. Das aber hängt stets vom individuellen Einzelfall und der Belastung des Mahngerichts ab.

18 Wer ist der korrekte Anspruchsteller?

Da die Wohnungseigentümergemeinschaft teilrechtsfähig ist und sich diese Teilrechtsfähigkeit auch auf die Forderungszuständigkeit hinsichtlich der Hausgelder bezieht, ist als Klägerin bzw. Antragstellerin die Wohnungseigentümergemeinschaft zu bezeichnen, vertreten durch den Verwalter. Bekla...

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