Bis zum Inkrafttreten des WEMoG wurde der Verwaltervertrag als ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter, nämlich der Wohnungseigentümer, angesehen.[1] Der Verwalter haftete also auch gegenüber den Wohnungseigentümern.
- Hat der Verwalter Schäden am Sondereigentum verursacht, haftete er dem geschädigten Wohnungseigentümer. Der Schadensersatzanspruch des geschädigten Wohnungseigentümers umfasste dabei Sach- und Vermögensschäden, wie etwa Mietausfälle.
- Hat der Verwalter durch fehlerhafte Beschlüsse erfolgreiche Anfechtungsklagen verursacht, haftete er den übrigen unterlegenen Wohnungseigentümern auf Ersatz der ihnen auferlegten Verfahrenskosten.
Da die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums seit Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr den Wohnungseigentümern, sondern gemäß § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt, wird überwiegend vertreten, der Verwaltervertrag entfalte keine Schutzwirkung mehr für die Eigentümer. Eine Schutzbedürftigkeit der Wohnungseigentümer sei nicht mehr anzuerkennen. Auch eine erste richterliche Entscheidung stützt diese Auffassung.[2]
Allein diese Sichtweise greift zu kurz. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass Eigentümer des Gemeinschaftseigentums immer noch die Wohnungseigentümer sind und nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.[3] Zum anderen hat der BGH[4] allgemein klargestellt, dass Direktansprüche dann in Betracht kommen können, wenn die Ansprüche nicht gleichwertig sind, was gerade der Fall ist. Müsste der geschädigte Wohnungseigentümer die Gemeinschaft in Anspruch nehmen, wäre er über seinen Anteil in die Kostenverteilung eingebunden und müsste seinen Schadensersatz teilweise mitfinanzieren. Könnte er den Verwalter direkt in Anspruch nehmen, würde er vollen Schadensersatz erzielen.[5] Vollen Schadensersatz erzielt er zwar auch im ersteren Fall einer Inanspruchnahme der Gemeinschaft über deren Regressklage gegen den Verwalter, allerdings muss diese auch erst einmal erhoben werden. Den geschädigten Wohnungseigentümer insoweit auf den Weg einer etwa erforderlich werdenden Beschlussersetzungsklage zu zwingen, wäre auch aus prozessökonomischen Gründen nicht zielführend.[6] Freilich aber kann der Verwaltervertrag ohnehin als ein Vertrag mit Schutzwirkung oder gar als Vertrag zugunsten der Wohnungseigentümer ausgestaltet werden.[7] Dann stellt sich die Streitfrage von vornherein nicht.
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