In äußerst begrenztem Maß kann der Verwalter seine Haftung im Verwaltervertrag beschränken. Zwar wäre eine entsprechende Individualvereinbarung lediglich durch § 276 Abs. 3 BGB begrenzt, nach dem die Haftung wegen Vorsatzes nicht im Voraus erlassen werden kann. In der Praxis erfolgt die Vereinbarung der Haftungsbeschränkung jedoch nicht durch Individualvereinbarung, sondern durch entsprechende Klauseln im Verwaltervertrag. Verwalterverträge stellen als mehrfach verwendete Vertragsmuster Allgemeine Geschäftsbedingungen dar, deren Inhaltskontrolle durch die §§ 305 bis 310 BGB erfolgt. Insoweit ist bereits zu beachten, dass die Haftung für grobe Fahrlässigkeit gemäß § 309 Nr. 7 BGB nicht ausgeschlossen werden kann. Weiter ist zu beachten, dass in Formularverträgen die Haftung nach § 309 Nr. 7a, b BGB bei Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit weder ausgeschlossen noch beschränkt werden kann. In diesem Bereich kann also auch die Haftung für einfache Fahrlässigkeit nicht ausgeschlossen werden. Nur für sonstige Schäden (insbesondere Sach- und Vermögensschäden) kann die Haftung für leichte Fahrlässigkeit ausgeschlossen werden. Ein ausdrückliches Klauselverbot besteht insoweit nicht.
Gesamtunwirksamkeit der Klausel
Eine Klausel im Verwaltervertrag, nach der "die Haftung des Verwalters auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt" ist, ist per se unwirksam, weil sie nicht zum Ausdruck bringt, dass Verletzungen von Leben, Körper und Gesundheit hiervon ausgenommen sind. Der Verwalter kann sich also auf diese Klausel auch dann nicht berufen, wenn er etwa einfach fahrlässig einen Vermögensschaden verursacht hat. Auch im Übrigen ist eine Klausel im Verwaltervertrag unwirksam, nach welcher der Verwalter "nur bei nachweislich grober Fahrlässigkeit" haftet.[1]
Von wesentlicher Bedeutung ist weiter die Bestimmung des § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Hiernach ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel dann anzunehmen, wenn eine Bestimmung wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. Diese Regelung betrifft also die Kardinalspflichten des Verwalters. Unter diesem Gesichtspunkt ist ein völliger Haftungsausschluss für leichte Fahrlässigkeit des Verwalters unwirksam.[2]
Denkbar erscheinen allenfalls summenmäßige Haftungsbegrenzungen, wenn sie in einem angemessenen Verhältnis zum vertragstypischen Schadensrisiko stehen. Dabei dürften auch Haftungsbegrenzungen auf die Leistungen der Vermögensschadenhaftpflichtversicherung möglich sein, wenn Leistungsfreiheiten des Versicherers (z. B. wegen Selbstbehalt, Jahresminimierung, Risikoausschlüssen, Prämienverzug) nicht zulasten des Kunden gehen. Allerdings ist dies umstritten.
Verkürzung der Verjährungsfrist
Nach §§ 195, 199 Abs. 1 BGB beträgt die allgemeine Verjährungsfrist 3 Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Gläubiger, also die Eigentümergemeinschaft, von dem Anspruch Kenntnis erlangt. Eine Verkürzung der Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung[3] und ist auch als AGB-Klausel nach allgemeiner Meinung unwirksam.
Auch eine Verjährungserleichterung dergestalt, dass die Verjährung kenntnisunabhängig beginnen soll, benachteiligt die Eigentümergemeinschaft unangemessen. Stets ist dabei nämlich zu berücksichtigen, dass der Verwalter der Sachnähere ist und die Wohnungseigentümer regelmäßig ein Informationsdefizit gegenüber dem Verwalter haben. Zu berücksichtigen ist auch, dass die Herbeiführung der Willensbildung in der Gemeinschaft zeitintensiv ist, da entsprechende Beschlüsse gefasst werden müssen.
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