1.2.1 Mitarbeiter
Eine Haftung kann den Verwalter stets auch dann treffen, wenn er sich nicht selbst in Person einer Pflichtverletzung schuldig gemacht hat, sondern einem seiner Mitarbeiter der Vorwurf einer Pflichtverletzung zu machen ist. Nach der Bestimmung des § 278 Satz 1 BGB hat der Schuldner nämlich ein Verschulden der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten, wie eigenes Verschulden. Erfüllungsgehilfen des Verwalters sind in erster Linie seine Mitarbeiter.
Fehlerhafte Jahresabrechnung
Der für die Wohnungseigentümergemeinschaft X im Innenverhältnis zuständige Mitarbeiter des Verwalters erstellt die Jahresabrechnung fehlerhaft. Der Fehler hat Auswirkungen über die nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG durch Beschluss festzusetzenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge. Der Festsetzungsbeschluss wird erfolgreich angefochten. Der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer werden die Kosten des Verfahrens auferlegt. Diese begehrt sie nun vom Verwalter ersetzt. Dieser kann sich nicht darauf berufen, er selbst habe den Fehler nicht verursacht, sondern sein Mitarbeiter.
Erfüllungsgehilfe des Verwalters kann aber auch eine Person sein, die nicht beim Verwalter beschäftigt ist, deren Mithilfe er sich aber bei Erfüllung seiner Pflichten bedient.
Steuerberater erstellt Abrechnung
Der Verwalter hat seine Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung einem Steuerberater übertragen, da er sich nicht in der Lage sieht, eine ordnungsmäßige Jahresabrechnung zu erstellen. Auch der Steuerberater erstellt sie fehlerhaft. Wiederum begehrt nach erfolgreicher Anfechtungsklage die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, der die Kosten des Verfahrens auferlegt wurden, Kostenersatz vom Verwalter. Auch hier kann er sich nicht erfolgreich darauf berufen, nicht er habe die Fehlerhaftigkeit der Abrechnung verursacht. Auch hier haftet er für den Steuerberater als seinem Erfüllungsgehilfen. Freilich haftet dem Verwalter gegenüber im Innenverhältnis der Steuerberater.
Eine Person ist allerdings nur dann Erfüllungsgehilfe im Sinne des § 278 BGB, wenn die schadensverursachende Handlung in einem inneren sachlichen Zusammenhang mit den Aufgaben steht, die der Verwalter dem Erfüllungsgehilfen im Hinblick auf die Vertragserfüllung zugewiesen hat. Die Abgrenzung, wann dies der Fall ist, ist im Einzelfall nicht immer einfach. Allerdings ist die Bestimmung des § 278 BGB dann anzuwenden, wenn dem Gehilfen die Schädigung durch die übertragene Tätigkeit erheblich erleichtert worden ist.
Die EC-Karte
Eine Mitarbeiterin des Verwalters ist damit betraut, regelmäßig Kontoauszüge beim Bankinstitut abzuholen. Sie ist insoweit im Besitz der EC-Karte des für die Gemeinschaft geführten Girokontos. Aus den Verwaltungsunterlagen war für sie unschwer die entsprechende Geheimzahl zu entnehmen. Nach und nach zahlt sie sich insgesamt 20.000 EUR in bar aus.
Die Mitarbeiterin des Verwalters ist als Erfüllungsgehilfin anzusehen. Bereits die Tatsache, dass sie im Besitz der EC-Karte war und es zu ihren Aufgaben gehörte, Kontoauszüge abzuholen, begründet eine unmittelbare Verbindung zur Verwalterpflicht der Kontoführung und Überwachung. Hinzu kommt, dass die Mitarbeiterin Zugang zu dem Ordner hatte, in dem die Geheimzahl aufbewahrt war. Damit hat der Verwalter die Schädigung der Gemeinschaft in einer Weise erleichtert, die man durchaus auch als eigene Fahrlässigkeit ansehen könnte. Zu den Aufgaben eines Verwalters gehört es auch, die Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft regelmäßig, spätestens bei Rechnungsabschlüssen, zu kontrollieren. Hätte dies der Verwalter selbst getan, hätten ihm die unberechtigten Buchungen auffallen müssen. Hat er dies seiner Mitarbeiterin überlassen, so ist dies ein weiterer Punkt, der den inneren Zusammenhang mit den Verwalteraufgaben herstellt.
Eine Haftung des Verwalters für seinen Erfüllungsgehilfen scheidet allerdings dann aus, wenn die Pflichtverletzung seines Mitarbeiters nur gelegentlich der Ausübung seiner Tätigkeit erfolgt und nicht in Beziehung zu seinem konkreten Auftrag steht.
Der Diebstahl
Eine Wohnungseigentümerin zeigt dem Verwalter telefonisch Feuchtigkeitsschäden in ihrer Wohnung an, die offensichtlich aufgrund einer Durchfeuchtung der Außenwand entstanden sind. Der Verwalter vereinbart mit der Eigentümerin einen Besichtigungstermin, den ein Mitarbeiter von ihm wahrnehmen soll. Der Besichtigungstermin findet statt. Dem Mitarbeiter des Verwalters sticht ein Bündel Geldscheine auf dem Schreibtisch der Dame ins Auge. Als diese sich kurz ins Badezimmer verabschiedet, nimmt der Mitarbeiter die Geldscheine an sich und verlässt nach Abschluss des Termins die Räume der Wohnungseigentümerin mit dem entwendeten Geld.
Im Unterschied zum vorhergehenden Beispiel stand der Diebstahl des Mitarbeiters hier nicht mit dem ihm auferlegten Pflichtenkreis in Zusammenhang, sondern fand lediglich gelegentlich der Erfüllung seiner im Innenverhält...
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