Der allgemeine zivilrechtliche Verschuldensmaßstab ist in § 276 BGB geregelt. Der Verwalter haftet gemäß § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB für Vorsatz und Fahrlässigkeit, sofern nichts anderes bestimmt ist. Grundsätzlich haftet der Verwalter also auch für nur leicht fahrlässig verursachte Pflichtverletzungen. Fahrlässigkeit ist bereits dann gegeben, wenn sich der Verwalter verhört oder verspricht. Auch wenn solche Fälle in der Verwalterpraxis eher den Ausnahmefall darstellen, genügt bereits ein solcher Sachverhalt, um die Verwalterhaftung dem Grunde nach zu begründen.
Der allgemeine Haftungs- bzw. Verschuldensmaßstab ist im Übrigen von der Rechtsprechung verwalterspezifisch ausgeformt worden.
- Der Verwalter hat mindestens diejenige Sorgfalt aufzubringen, die ein Eigentümer bei der Selbstverwaltung seines Eigentums walten lassen würde. Maßstab ist dabei die Sorgfalt, die ein gewissenhafter Verwalter unter den Umständen des konkreten Vertragsverhältnisses aufgewandt hätte, wobei er zusätzlich die Sorgfalt und die Grundsätze eines erfahrenen und fachkundigen Kaufmanns der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft berücksichtigen muss.[1]
- Der Sorgfalts- bzw. Verschuldensmaßstab richtet sich also mindestens danach, was von einem ordentlichen und gewissenhaften Durchschnittsverwalter verlangt werden kann.[2] Stets wird insoweit auch auf Person und Qualifikation des Verwalters abgestellt. Handelt es sich bei dem Verwalter um einen Kaufmann, so hat er seine Pflichten mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns zu erfüllen.[3]
Auch bei einem unentgeltlich tätigen Verwalter ist der Haftungsmaßstab nicht generell reduziert[4], allerdings entlastet den Amateur-Verwalter, der unentgeltlich tätig wird, regelmäßig eine Weisung der Eigentümerversammlung.[5]
Praxis-BeispielVerweigerte Veräußerungszustimmung
Einer der Wohnungseigentümer in einer kleineren Wohnanlage erbringt die Verwaltertätigkeit. Nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ist die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung einer Wohnung erforderlich. Da der veräußernde Wohnungseigentümer erhebliche Hausgeldrückstände hat auflaufen lassen, ist der Verwalter verunsichert, ob er die Veräußerungszustimmung erteilen oder versagen soll. Er überlässt die Entscheidung der Eigentümerversammlung. Diese beschließt, die Veräußerungszustimmung nicht zu erteilen. Hier haftet der Wohnungseigentümerverwalter ausnahmsweise nicht allein, weil er – bei gleichem "Un"-Kenntnisstand – die Weisung seiner Miteigentümer befolgt hat.
- Zwar kann vom Verwalter kein höherer Kenntnisstand als von einem Wohnungseigentümer erwartet werden, was technische Belange betrifft[6], allerdings werden an ihn erhöhte Anforderungen dann gestellt, wenn er über entsprechendes Sonderwissen verfügt.[7] Erbringt der Verwalter etwa im Rahmen von Erhaltungsmaßnahmen gegen Sondervergütung die Bauüberwachung, so hat er die hiermit verbundenen Pflichten auch ordnungsgemäß zu erfüllen.
- Was Rechtskenntnis anbelangt, ist die Rechtsprechung streng. Zwar können auch von einem professionellen Verwalter nicht die juristischen Kenntnisse eines Volljuristen erwartet werden. Unabdingbar ist allerdings, dass der Verwalter über die rechtlichen Grundkenntnisse der Wohnungseigentumsverwaltung verfügt.[8] Ist eine Rechtsfrage streitig, so hat der Verwalter hierauf hinzuweisen und erforderlichenfalls für die Beschlussfassung über die Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Klärung der Rechtslage zu sorgen.[9]
GmbH-Geschäftsführer kann persönlich haften
Für Pflichtverletzungen einer GmbH, die die Verwaltertätigkeit erbringt, haftet ihr Geschäftsführer dann persönlich nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsschluss, wenn er vor der Bestellung der GmbH zur Verwalterin in einem besonderen Maß ein persönliches Vertrauen in seine Sach- und Fachkunde in Anspruch genommen hat. Wirbt er also mit besonderer persönlicher Sachkenntnis und Erfahrung, können die Wohnungseigentümer den Geschäftsführer auch persönlich in Anspruch nehmen.
Bei der persönlichen Inanspruchnahme des Geschäftsführers der Verwalter-GmbH ist allerdings zu beachten, dass vertreten wurde, es handele sich dann nicht um ein wohnungseigentumsrechtliches Verfahren nach § 43 Nr. 3 WEG, sondern um ein allgemein zivilprozessuales Verfahren.[10] Allerdings nimmt die herrschende Meinung eine Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts kraft Sachzusammenhangs an.[11]
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