Überblick

In Berlin wird derzeit eine Kommission gebildet, die prüfen soll, ob der erfolgreiche Volksentscheid "Deutsche Wohnen & Co enteignen" umgesetzt werden kann. Juristen halten die Enteignung privater Wohnungskonzerne für verfassungswidrig, ein neues Gutachten sogar in zweifacher Hinsicht.

Eine Vergesellschaftung von privaten Wohnungskonzernen, wie sie der erfolgreiche Berliner Volksentscheid der Initiative "Deutsche Wohnen & Co. enteignen" durchsetzen will, wäre gleich in doppelter Hinsicht nicht mit dem Grundgesetz vereinbar, lautet das Fazit von Jürgen Kühling, Professor für Öffentliches Recht und Immobilienrecht (Universität Regensburg), in einem Gutachten im Auftrag der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif). Zum einen fehle eine marktbeherrschende Stellung, zum anderen sei die geplante Entschädigung der Konzerne unterhalb des Verkehrswerts verfassungswidrig.

Art. 15 GG: Debatte um Vergesellschaftung

In der Enteignungsdebatte geht es insbesondere um Art. 15 GG ("Sozialisierungsartikel"). Dieser Artikel wurde noch nie angewendet. Die Meinungen zur Auslegung der Bestimmung gehen weit auseinander – einzelne Stimmen halten eine Vergesellschaftung mit Entschädigung für rechtlich zulässig, andere legen die Norm eng aus: Dann muss es wie bei anderen Enteignungen eine strenge Verhältnismäßigkeitskontrolle geben.

"Eine Sozialisierung ist dann möglich, wenn eine auch für die Gesellschaft relevante, problematische Macht von marktdominanten Unternehmen gebrochen werden soll. Das entspricht dem historischen Sinn der Vorschrift", schreiben Prof. Kühling und Doktorand Moritz Litterst in ihrem Gutachten. Dann sei eine Sozialisierung eine geeignete Maßnahme, die den Erforderlichkeits- und Verhältnismäßigkeitstest bestünde.

Die Konsequenzen dieser Auffassung sind für das Berliner Vorhaben ernüchternd. "Selbst die Anforderungen einer moderaten Interpretation des Sozialisierungsartikels kann das Berliner Vorhaben nicht erfüllen", erklärt Kühling. "Das Bundeskartellamt hat festgestellt, dass es keine problematische Macht dominanter Unternehmen auf dem Berliner Wohnungsmarkt gibt. Der Sozialisierungsartikel kann daher nicht aktiviert werden."

"Tanz am verfassungsrechtlichen Abgrund"

Unabhängig davon sei eine angemessene Entschädigung erforderlich, die sich am Verkehrswert orientieren müsse. Die Initiative "Deutsche Wohnen & Co enteignen" plant jedoch erhebliche Abschläge bei der Entschädigung. "Die wären verfassungsrechtlich ebenso wenig gerechtfertigt", so die Autoren. Damit sei die Verfassungswidrigkeit des Berliner Vorhabens in zweifacher Hinsicht attestiert.

Der Volksgesetzgeber locke zu einem "Tanz am verfassungsrechtlichen Abgrund". Die Expertenkommission müsste deutlich auf die verfassungsrechtlichen Risiken hinweisen, heißt es in dem Gutachten. Eine Regelung, die unter bestimmten Voraussetzungen die verfassungsgerichtliche Prüfung von Gesetzen vor Inkrafttreten ermögliche, würde viele unnötige Transaktionskosten ersparen, wie sie der Berliner Mietendeckel ob der Experimentierfreudigkeit des Berliner Gesetzgebers verursacht habe. "Die einzige Gewissheit dürfte bis dahin sein: Eine Vergesellschaftung von Immobilienbeständen steht auf verfassungsrechtlich unsicherem Boden."

Staatsrechtler: "Unverhältnismäßiger Eingriff in privates Eigentum"

Die Mehrheit der Berliner hatte beim Volksentscheid am 26.9.2021 für eine "Enteignung" privater Konzerne gestimmt – betroffen wären etwa 240.000 Mietwohnungen. Auch Staatsrechtler Ulrich Battis, emeritierter Professor an der Humboldt-Universität zu Berlin und Rechtsanwalt, hält dieses Vorhaben nicht für umsetzbar.

"Es bestehen gewichtige rechtliche Zweifel", erklärte Battis in einer rechtsgutachtlichen Stellungnahme im vergangenen September – die geforderte Vergesellschaftung stehe nicht nur in weiten Teilen in Widerspruch zum Grundgesetz, sondern auch zur geltenden Rechtsprechung in Deutschland, schreibt der Jurist in einem Gutachten, das er im Auftrag des Vereins "Neue Wege für Berlin" erstellt hat.

Für Battis wäre das Vorhaben eindeutig ein unverhältnismäßiger Eingriff in privates Eigentum und würde zudem gegen den Gleichheitsgrundsatz verstoßen, da nur Wohnungsbestände von Unternehmen ab einer Schwelle von 3.000 Wohnungen im Portfolio vergesellschaftet werden sollen. Außerdem fehlt dem Land Berlin laut Gutachten die Gesetzgebungskompetenz für ein Enteignungsgesetz – und die zur Finanzierung geplante Kreditaufnahme durch eine Anstalt öffentlichen Rechts wäre eine unzulässige Umgehung der Schuldenbremse, heißt es da.

Wohnungsgenossenschaften: Ausnahmen von "Enteignungen" gehen ins Leere

Rechtlich umstritten ist außerdem, ob Wohnungsgenossenschaften von einer Vergesellschaftung betroffen wären. Die Enteignungsinitiative geht davon aus, dass die Genossenschaften keine "Gewinnerzielungsabsicht" hätten und deshalb nicht betroffen wären.

Ein Rechtsgutachten, das der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) beauftragt hat, kommt hier zu einem anderen Ergebn...

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