Grundsteuer: Länder kommen nur langsam in die Gänge

Überblick

Die Grundsteuer muss neu berechnet werden. So will es das Bundesverfassungsgericht. Die Finanzminister der Länder haben die Wahl: Bundesmodell – dann gibt es nichts weiter zu tun – oder eigene Methode. Dann tickt die Uhr, weil Gesetze angepackt werden müssen. Erste Entscheidungen rücken näher.

Niedersachsen zum Beispiel will nicht auf das Bundesmodell zurückgreifen, das den Bodenwert, das Alter der Gebäude und pauschal Mieteinkünfte berücksichtigt, sondern die neue Grundsteuer nach Fläche und Lage berechnen. Die Ausgestaltung eigener Modelle ist aber kompliziert und machen ein eigenes Gesetzgebungsverfahren erforderlich.

Bayern gilt hier als Vorreiter. Die Landesregierung in München war es, die eine Öffnungsklausel im Bundesgesetz durchgesetzt hat. Deshalb ist es jetzt den Ländern gestattet, bei der Neuberechnung der Grundsteuer eigene Wege zu gehen. Bayern selbst will die Steuer nur nach den Flächen von Grundstücken und Gebäuden erheben.

Der von Bayern angekündigte Gesetzentwurf wird "dringend erwartet", da Hessen und Niedersachsen ihn als Basis für eine Fortentwicklung nutzen wollen. Das geplante Flächen-Lage-Modell, das "mehr anhand der Fläche, ergänzt um wertbildende innerkommunale Lagefaktoren" bemessen werde, sei weniger streitanfällig als das Bundesmodell und werde "gerade in einen Gesetzentwurf gegossen". Eine finale Entscheidung, von welchem Modell Niedersachsen am Ende Gebrauch machen wird, gibt es aber noch nicht.

Auch Hessen und Baden-Württemberg arbeiten am modifizierten Flächenmodell

Mit Hessen hat sich vor etwa zwei Wochen ein weiteres Bundesland entschieden, von der Öffnungsklausel Gebrauch zu machen und auf ein "Verfahren auf der Basis der Grundstücks- und Gebäudeflächen – ergänzt um einen Lagefaktor" zu setzen. Hessens Finanzminister hält diese Regelung für "gerecht, einfach und verständlich". In guten Lagen falle mehr Grundsteuer an als in weniger guten, für Bürger und Verwaltung sei das Verfahren "handhabbar" und es sei bei diesem Modell für die Kommunen gut nachvollziehbar, wie die Steuer berechnet wird.

Auch Baden-Württemberg geht diesen Weg – doch noch wird um das "Wie" gestritten. Geprüft wird derzeit ein "modifiziertes Bodenwertmodell": Das sieht vor, dass die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert die Grundlage für die künftige Berechnung sein sollen; ergänzt um die Möglichkeit für die Kommunen, unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und für Gewerbeflächen festzulegen.

Jüngster Mitstreiter für das Bundesmodell ist Berlin

Berlin hält das Bundesmodell von Finanzminister Olaf Scholz für sachgerecht und will es bis 2025 umsetzen. Nach diesem Verfahren müssen ab dem Jahr 2022 alle Grundstücke neu bewertet werden, danach alle sieben Jahre wieder. In der Hauptstadt sind das etwa 800.000 Grundstücke. Die Senatsverwaltung geht davon aus, dass die Reform für Mieter in normalen Wohnlagen keine zusätzlichen Belastungen bringen wird.

Schleswig-Holstein hat sich bereits kurz vor Ostern für das Bundesmodell entschieden. Finanzministerin Monika Heinold sagte: "Die neue Grundsteuer soll keine Steuererhöhung durch die Hintertür sein" – Ziel sei eine aufkommensneutrale Reform. Laut Finanzministerium soll die Grundsteuer in weniger teuren Lagen niedriger ausfallen als in hochpreisigen. Schleswig-Holstein plant zudem ein Transparenzregister. Dort soll veröffentlicht werden, welcher Hebesatz das Steueraufkommen der jeweiligen Kommune konstant halten würde.

Welchen Weg gehen die Bundesländer?

Bundesland	Tendenz Bundesmodell	keine Tendenz	Tendenz Ländermodell
Baden-Württemberg			modifiziertes Bodenwertmodell
Bayern			Flächenmodell
Berlin	X
Brandenburg	X
Bremen	X
Hamburg			Flächen-Lage-Modell
Hessen			Flächenmodell mit einfachem Faktorverfahren
Mecklenburg-Vorpommern		X
Niedersachsen			Flächen-Lage-Modell
Nordrhein-Westfalen		X
Rheinland-Pfalz		X
Saarland		X
Sachsen			einfaches Modell mit regionaler Komponente
Sachsen-Anhalt		X
Schleswig-Holstein	X
Thüringen	X

Quelle: ZIA

Flächenmodell macht den Länderfinanzausgleich kompliziert

Der Bund hatte Ende 2019 ein neues Grundsteuergesetz beschlossen. Welche Methode am Ende die bessere ist, bleibt umstritten. Der Augsburger Steuerrechtler Gregor Kirchhof hält das Bundesgesetz für verfassungswidrig, wie er in einem Gutachten für den Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) schreibt. Er wirbt für das Flächenmodell, das um einen pauschalen Lagewert ergänzt wird – also eigentlich das, was Niedersachsen und Hessen planen.

Bayerns Finanzminister Albert Füracker (CSU) sieht im reinen Flächenmodell den Vorteil, dass es bei steigenden Immobilienpreisen nicht automatisch "alle paar Jahre" zu einer Erhöhung der Grundsteuerlast und dadurch auch der Mieten kommen wird. Auch die Immobilienbranche bevorzugt das Flächenmodell, das von der reinen Grundstücksfläche ausgeht, weil es als einfacher und "bürokratieärmer" gilt – viele Daten liegen bereits anderen Behörden vor, etwa bei den Liegenschafts-, Grundbuch- und Bauämtern.

Das Flächenmode...