Grundsatzentscheidung zum unterschiedlichen Ausweis der Heizkosten in der Jahresgesamt- und den Jahreseinzelabrechnungen

Zusammenfassung

 
Begriff

Der BGH hat klargestellt, dass die Regelungen der Heizkostenverordnung für Wohnungseigentümergemeinschaften unmittelbar gelten. Einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es daher nicht. Wichtiger ist indes die zweite Aussage der Entscheidung, wonach in die Jahresgesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen aufzunehmen sind, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Insoweit ist der Unterschiedsbetrag in der Abrechnung verständlich zu erläutern (BGH, Urteil v. 17.2.2012, V ZR 251/10).

Die Entscheidung ist sicherlich insoweit vorteilhaft, als Abgrenzungen in der Jahresgesamtabrechnung nunmehr endgültig der Vergangenheit angehören und die Schlüssigkeit der Jahresabrechnung denkbar einfach nachzuvollziehen ist. Je nach Fallgestaltung kann die praktische Umsetzung jedoch reichlich kompliziert sein.

Die Entscheidung

Vorliegend hatte der Verwalter bezüglich der Heiz- und Warmwasserkosten sowohl in der Jahresgesamtabrechnung als auch in den Jahreseinzelabrechnungen nicht die Kosten der in der Wirtschaftsperiode tatsächlich verbrauchten Wärmeenergie aufgenommen, sondern alle an den Energieversorger geleisteten Zahlungen. Der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung wurde insoweit angefochten. Die Klage hatte teilweise Erfolg.

Zunächst stellten die Richter klar, dass die Vorschriften der Heizkostenverordnung (HeizkV) im Bereich des Wohnungseigentums unabhängig davon anzuwenden sind, ob die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss abweichende Bestimmungen getroffen haben. Zwar ist die Heizkostenverordnung ihrem Inhalt nach nicht unmittelbar für eine Anwendung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaften geeignet, da sie lediglich einen Abrechnungsrahmen, nicht aber ein festes Abrechnungssystem vorgibt. Die Ausfüllung dieses Rahmens durch die Wohnungseigentümer betrifft indes lediglich die Frage, welchen der möglichen Verteilungsmaßstäbe sie wählen. Das aber ändert nichts daran, dass die Heizkostenverordnung gemäß § 3 Satz 1 HeizkV zwingend auch im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zur Anwendung kommt. Genehmigen die Wohnungseigentümer jedenfalls eine Heizkostenabrechnung, die verbrauchsunabhängig orientiert ist, ist der Genehmigungsbeschluss auf Anfechtung für unwirksam zu erklären.

Vorliegend war ein Verstoß gegen die Heizkostenverordnung aber nur im Hinblick auf die Jahreseinzelabrechnungen gegeben. Die Jahresgesamtabrechnung war nicht zu beanstanden. Gemäß § 28 Abs. 3 WEG hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung zu erstellen. In dieser Abrechnung sind die im gesamten Kalenderjahr tatsächlich angefallenen Einnahmen und Ausgaben auszuweisen. Demgegenüber schreibt die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vor. Dem wiederum würde aber eine Ermittlung dieser Kosten nach dem Abflussprinzip, also nach den im Abrechnungsjahr bezahlten Rechnungen, nicht gerecht.

Grundsätzlich ist insoweit nach Sinn und Zweck der Jahresgesamtabrechnung einerseits und den jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen andererseits zu differenzieren. Die Verwaltung hat jedenfalls eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenabrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich ist. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn alle in dem betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlich erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben eingestellt werden. Die Darstellung der tatsächlichen Geldflüsse in der Jahresgesamtabrechnung ermöglicht durch einen Abgleich mit den Gesamtkontoständen unproblematisch die Überprüfung der rechnerischen Richtigkeit der Abrechnung. Diese einfache Prüfung ließe sich im Falle der Vornahme von Abgrenzungen nicht oder nur erschwert durchführen. Ein sachlicher Grund, hiervon bei der Darstellung der Heiz- und Warmwasserkosten in der Gesamtabrechnung abzuweichen, besteht nach Ansicht des BGH nicht. Ein solcher lässt sich insbesondere nicht aus den Bestimmungen der Heizkostenverordnung herleiten. Sie erfordert lediglich eine Verteilung der tatsächlich angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten auf der Grundlage des gemessenen Verbrauchs.

Den Vorgaben der Heizkostenverordnung ist daher bereits dann Genüge getan, wenn zwar nicht in der Gesamtabrechnung, aber in den Einzelabrechnungen eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgenommen wird, dort also die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs verteilt werden. Letztlich nämlich dient die Jahreseinzelabrechnung der Verteilung der auf den konkreten Verbrauch entfallenden Kosten. Der Umstand, dass sich insoweit ausnahmsweise die Einzelabrechnung nicht unmittelbar aus der Gesamtabrechnung herleitet, ist hinzunehmen. Die insoweit in der Einzelabrechnung enthaltene Abweichung ist allerdings mi...

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